第07章 物业服务资金的使用与管理PPT.ppt

1）了解和熟悉物业服务费的构成及其管理要求，掌握物业服务费预算方案的制订程序； 2）了解专项维修基金的管理要求。; 1）熟悉物业服务费的构成及其管理要求； 2）了解维修基金的特点和管理要求；; 物业服务费的使用与管理 维修基金的使用与管理;本节教学内容： 一、物业服务费的含义 二、物业服务费的收费原则 三、物业服务费的定价形式和计费方式 四、物业服务费的构成 五、物业服务费的测算 本节教学重点： 熟悉物业服务费的构成及其管理要求; ;（一）物业服务费的定价形式 （二）物业服务计费方式;（一）物业服务费的定价形式 1.政府指导价 2.市场调节价;（一）物业服务费的定价形式 1.政府指导价 2.市场调节价;（二）物业服务计费方式 1.包干制 2.酬金制;（二）物业服务计费方式 1.包干制 2.酬金制;（一）包干制 （二）酬金制;（一）包干制 X ＝ X１＋X２＋X３ 其中X表示物业服务费，其构成包括： 物业服务成本（X1） 法定税费（X2） 物业管理企业的利润（X3）;（二）酬金制;（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法 （二）法定的税费 （三）物业管理企业的利润;（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法;（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法;（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法;（二）法定的税费 物业服务收费如实行包干制，其费用第二部分是法定税费（ X2 ）。 法定税费指按照现行税法，物业管理企业在进行企业经营活动过程中应交纳的税费。;（三）物业管理企业的利润 利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管之和部门根据本地区实际情况确定的比率计算。 将X1与X2之和乘以利润率即得到每月每平方米建筑面积分摊的利润额。;1.物业服务费不含维修业主所购房屋内部设施、设备的费用。这也就是在出租物业出现故障或者质量问题时物业管理公司不负责维修的原因。 ;2.管理服务费是维持物业管理工作正常开展和物业公共设施、设备正常运转的保证，是公共性服务收费。每月业主和使用者均应按规定缴纳。自业主收楼之日起，管理服务费以入住标准计收。;3.从法规规定的角度来看，交纳相应的物业管理费用是业主应当承担的义务。但是业主的这一义务是从法律角度来讲的，是业主基于与其他业主之间的财产共有关系（而不是合同关系或者其他关系）对其他业主应承担的义务，而不是对任何其他人承担的义务。业主的这一义务，是法律上的义务，而从法律义务向现实的义务转变是需要一系列条件的。也就是说，交纳物业管理费作为业主的法律义务，要转变为合同义务是需要一定的条件的，即业主与物业管理公司签订有物业管理合同，或者业主在事实上已经接受物业管理公司的物业管理服务。;4.物业管理服务是一项公共服务，因此不可能因为个人的不满而停止服务。;实例： 某物业管理企业所接管的“名雅苑”小区中有多层住宅１８栋、复式住宅12栋、高层住宅3栋，则可将18栋多层住宅、12栋复式住宅和3栋高层住宅所需的管理服务费预算资金定额，分别测算出来，然后再分别平均到各类物业的每一位业主（见表7-1；7-2；7-3）;18 栋楼,20 条梯,36 个水池,35 个化粪池，474 户，绿化面积 4 884 平方米;12 栋楼,12 条梯,12 个水池,12 个化粪池，72 户，绿化面积 742 平方米;3 栋楼,3 条梯,6个 水池,12 个化粪池，6 部电梯，424 户，绿化面积 4 376 平方米;本节教学内容： 一、维修基金的概念 二、维修基金的用途与构成 三、维修基金的管理与使用 案例分析 本节教学重点： 维修基金的管理与使用; 共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。; 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。;维修基金与物业服务费的区别 维修基金由业主个人及房改售房单位缴交，专项用于住宅共用部位共用设施设备的大修、更新和改造; 物业服务费是物业管理企业接受业主委员会（业主）的委托对小区共用秩序、绿化卫生、环境容貌进行日常管理服务，并对房屋共用部位共用设施设备进行小修养护，使之保持正常的使用功能而向业主收取的服务报酬。 ;（一）交存对象 （二）交存标准;（一）交存对象 根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列物业的业主