2013,9,物业管理第12章,服务合同与收费PPT.ppt

第 12 章 物业服务合同与收费管理 ; 2. 物业服务合同的特征 1） 是建立在平等、自愿基础上的民事合同 2） 是一种特殊的委托合同 3） 是以劳务为标的合同 4） 是诺成合同 是有偿合同 是双务合同 是要式合同 ; 3.物业服务合同的分类 根据物业性质不同：分为： 居住物业服务合同 经营性物业服务合同 按照物业服务合同签订 的阶段不同，分为： 前期物业服务合同 物业服务合同 ; 12.1.2. 物业服务合同的主体 ; 12.1.3 物业服务合同的形式; 12.1.4 物业服务合同的内容; 12.1.6 物业服务合同的变更、解除 1. 物业服务合同的变更 经济环境变化、政策变化均可调整、修改部分条款。 2. 物业服务合同的解除 单方面严重违约并导致守约方难以继续履行合 约时，守约方有权解除合同。; 12.2 物业服务收费 ; 2. 物业服务收费的特征 ; 12.2.2 物业管理服务收费的法律规范及特点 1. 法律规范： 《价格法》；《物业管理条例》； 《物业服务收费管理办法》等。 2. 收费管理特点： 1) 政府对物业管理收费实行监管原则 2) 积极推进物业管理服务市场化 3) 物业管理收费需遵循公示原则 公开；合理；服务费用与服务水平相适应。; 3. 物业服务收费的原则 ; 4. 物业服务收费的定价方式 ;《广州市住宅物业服务收费参考标准》2010年8月1日实施。 该标准将物业服务的具体内容详细划分为综合服务管理、物业共用部位和公共设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等5大方面，并根据服务内容和要求、工作强度和频率等指标的差异细分为5个等级执行不同的收费标准，从而形成不同收费档次的物业服务菜单，业主可根据所需服务选择不同的等级组合。 此次新政只针对新建住宅售楼阶段的前期物业服务政府指导价最高收费标准进行调整。不影响住宅小区现行的收费标准，物业服务企业不得单方面调整住宅小区现行收费标准。 5档次物管收费菜单价格明细表（单位：元） 一级 二级 三级 四级 五级 有电梯 2.8 2.32 1.85 1.38 0.9 无电梯 1.9 1.57 1.25 0.93 0.6; 5. 物业服务费用的收取方式; 案例 12 －1; 根据《物业管理条例》相关规定，物业公司开展物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬。采取酬金制的，则节余的物业管理费应归业主大会所有，物业公司不得截留、挪用。 该物业公司之举显然与双方的约定相悖。目前，业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司侵占业委会用房、停车费等官司越来越多，说明业主的维权意识普遍增强。 ; 6. 物业服务费用交纳的主体 ; 7. 特约服务的收费 ; 8. 公用事业服务项目的收费 ; 9. 物业服务收费的监督 ; 2) 政府监督 ; (2) 监督手段; 10. 物业服务欠费的处理 业主不交纳物业服务费用构成违约（物业服务合 同、管理规约），应当承担相应的法律责任。 ; 课堂练习：物业服务收费常见问题的解答; (4) 住户装修时，物业企业能否收取装修管理费? ; (5) 谁享有小区停车位的收益权? ;案情介绍： 某业主因物业公司擅自允许他人在自己居住的建筑物上架设天线，经投诉后一直不予拆除的事实为由，拒绝向物业公司缴纳物业服务费。经多次催缴无果后，物