2013年5月22日大理国际大酒店项目营销执行方案PPT.ppt

苍山小院项目点评分析 1200亩大型旅游地产项目规划及定位 小面积别墅型产权酒店，市场空白：55/75平米经营型、精装修度假别墅为市场空白，100万以下总价、购买有收益的度假别墅产品为大理市场空白； 知名酒店管理公司托管：凯悦酒店 返租政策：年回报6.3%，5年返租；或可选与酒店利润共享； 客户红利：每年30天免费入住； 亮点： 项目远景规划发展、度假别墅型产权酒店、回报率、凯悦酒店托管。 大理产权式酒店——固定返租模式 大理酒店公寓及分时度假市场分析 4 大理旅游市场格局及特点 大理现阶段房地产市场格局及特点 大理酒店公寓市场分析 重点项目运营策略分析 小结 重点项目运营模式分析 产权酒店类型 项目名称 产品面积 销售单价（元/平） 销售总价(元/套) 核心竞争力 销售情况 利润分成型 密湾 40-145 10000 40-145万 旅游地产规划及操作模式；低总价：主力户型（90%）40-50平，总价50万以内；途家管理，利润分成 一般 洱海龙湾 58平LOFT 8000-9000 50万 旅游地产规划及操作模式；低总价、户型创新：4.8米LOFT产权公寓，50万总价；途家管理，利润分成 未开盘 洱海翠湖宾馆 29-150 6000-9000 20-140万 低单价及总价：核心产品为37-50平，总价位于20-40万/套；翠湖宾馆托管；项目外立面及亲水人工沙滩打造； 5月18日开盘，已售80% 固定收益型 洱海国际生态城 30-50（一期）35-73（四期） 9000（一期）14800（四期） 27-45万（一期）50-100万（四期） 高回报的市场唯一性：一期9%年回报，租约5年；四期8%年回报，租约10年；项目旅游地产规划及操作模式 2010年、2011年开盘已售完 混合收益型 苍山小院 55-75平联排 14800 75-100万 旅游地产规划及操作模式；度假别墅型产品设计；回报率：6.3%年回报，5年租约；凯悦酒店托管，每年30天免费入住 2013年1月开盘，基本清盘 客户选择产权酒店，决策依据顺序： 从大理及昆明所有产权酒店项目销售情况，总结得出客户决策的依据顺序为： 第一：回报率、回报年限（客户收益保障，决定产品未来升值潜力）； 第二：产品地理位置及项目规划（酒店的经营性保障及未来市场认可度）； 第三：总价控制（客户对于产权酒店皆有投资心理底线）； 第四：知名品牌酒店管理公司托管（客户信心的保障）。 以上四点，为客户购买产权酒店的决策依据，是客户权衡利弊的重要考量，除第一点为购买产品的收益之外，之后三点皆为客户对购买产品风险的平摊。因为产权酒店的特殊性，以及现行法律条文的空白，使得客户缺乏对权益的保护手段，对风险的评估处于与收益同等重要的位置。 重点项目运营模式分析 项目定位及核心竞争力构建 5 项目SWOT分析 项目产品定位 项目市场及客户定位 项目形象定位 项目核心竞争力构建 酒店管理公司选取 项目SWOT分析----优势（S） 地段优势：背靠龙山州政府、面对洱海苍山； 产品优势：超五星级标准，项目外立面及造型独特，可成为大理地标建筑，特有廊桥直连洱海，加上泳池配套形成二重叠水景观; 政府优势：政府未来会议接待将成为项目重要收入来源之一，给予客户信心; 开发商优势：雄厚的经济实力、深厚的企业文化底蕴; 潜在购买优势：力帆集团关系户及经销商将成为潜在客源之一; 应对策略： 坚持围绕超五星级定位理念;营销策略的制定符合项目的特殊性、高档性、代表性特点; 现场包装与导示系统的建立必须突出项目的特质，紧紧围绕项目的整体形象； 项目SWOT分析-劣势（W） 项目为独一产权式五星级酒店，缺乏旅游地产其他产品配套支持； 此类产品缺乏后续发展，使得客户会对项目后续经营及开发商支持力度产生疑虑； 项目户型公摊面积过大，造成项目建筑面积居高不下； 项目只能观海，客户体验感不足； 应对策略： 产品设计上增加特色，同时改进硬件软件配套，树立本土NO.1； 利用开发商在本土的知名度，信誉及对本项目作出的回报率承诺； 项目SWOT分析-机会（O） 大理旅游市场持续发展，会带来大量外来投资客源； 项目知名五星酒店管理公司确定，会给予客户更多购买信心； 项目长周期返租承诺，给予客户稳定收益保障。 大理开发区的整体热度提升，政府投入力度加大，随着周围工业区，写字楼，企业的不断扩展，商务气氛越发浓厚； 应对策略： 充分利用本地区的自然资源，加大对本项目的宣传，进一步突出本项目在洱海的地位形象； 充分引导目标客户群的投资方向； 对一些政府行为与城市建设规划及时反应，并采取应对措施，借势宣传。 项目SWOT分析-威胁点（T） 大理海东及城中村