20160315营改增对房地产的影响PPT.pptx

营改增对房地产的影响北京中原·投资顾问部一 政策背景及概念解读名词解读1994年中国税制改革，确立里增值税和营业税两税并存税制格局营业税营业税（Business tax），是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税不按商品或征税项目的种类、品种设置税目、税率，而是从应税劳务的综合性经营特点出发，按照不同经营行业设计不同的税目、税率。对房地产开发企业而言，出售建筑物按销售不动产的5％税率计缴营业税。增值税增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。传统房企测算，多以土地增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。但当前营改增方案并未明确土地增值税是否可以就此取消，或者两税并行。“营改增”动因分析 在现行税制下，只有营业税既无抵扣也无扣除，而增值税受成本费用扣除影响。因此，营改增有利于解决重复征税的问题。只对各个流通环节中新增的价值征收增值税在具体操作中，在本环节征收时，允许“扣除”上一环节的已征税款，即通过专用发票抵扣的形式来实现的，凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款。营业税以全部营业额为征收基数的，不存在扣除上一环节费用的问题纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额×税率。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。税制试点路线 营改增自2012年1月试点以来，试点地区由点扩面再到全国，试点行业也陆续增加到“3+7”（交通运输业、邮政业、电信业和7个现代服务业），目前仅剩建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业（也有将建筑房地产业合并后称三大行业”）尚未纳入营改增试点。营改增试点路线图财税[2013]37号 财政部 国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知 财政部、国家税务总局联合发布《财政部 国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2014]43号）国家财政部国家税务总局关于引发《营业税改征增值税试点方案》的通知（财税[2011]110号）财政部、国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知（财税[2012]71号）财政部、国家税务总局联合发文《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）2012年2011年2013年2014年明确从2012年1月1日起，在上海市交通运输业和部分现代服务业开展营改增试点确定将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京等8个省（直辖市）2013年8月1日起在全国范围内开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的相关税收政策。明确自2014年1月1日起，在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。从2014年6月1日起电信业正式纳入“营改增”范围“营改增”概念解读 今年两会期间李克强总理提出，2016年将采取三项举措，其中一条是全面实施营改增，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。 营改增即营业税改征增值税的简称。 营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，在原则上，还是要保持总体税负基本稳定。 目前业内多倾向为房地产、建筑业税率或为11%，生活服务业、金融保险业税率或为6%，预计房地产、建筑、金融三大行业将一起推行。“营改增”影响/行业层面1. 有利于完善税收链条，优化税收结构营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，在最终消费以前的各个环节基本消除了重复征税，有助提高经济效率，由此也会带来增值税收入的增长。营业税（全额征税）增值税（增加值征税）增值税链条更加完整营业税改增值税税收环环相扣、消除重复征税“营改增”影响/市场层面2.规范财务税收管理 ，规范经济市场行为因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，以往曾经存在的虚开发票、没有合同代开发票等问题，都将予以杜绝。同时也规范了行业市场经济行为，有利于同行公平竞争。财务处理规范化（包括完善会计核算体系，以及处理相关开票、报税系统、认证抵扣等操作方面的一系列新问题）原有粗放型营业税申报简单的营业税核算模式代开、虚开增值税发票已经刑法入罪（刑法第205、206、208