华谊兄弟文化城项目理解及策略构思(低版本....pptVIP

华谊兄弟文化城 项目理解及策略构思 2015.8.23 项目理解 认知与预判 策略构思 阶段执行 目 录 PART1:项目理解 【架构已成 】 华谊兄弟文化城 华谊兄弟 珠江地产 坪山城投 物业提供及运营商 产业规划政策支持 行业龙头 商业力量 行业 影响力 产业落地支撑 项目的架构，将发展商、行业龙头、政府三方力量进行捆绑，减轻了项目整合和协调的难度。 产业地产对政府政策及产业格局的依赖是巨大的，政府的执行能力关系项目的生死存亡。 行业龙头地位的商户，是项目产业落地的保证，其在行业的影响力能为项目落地及顺利招商奠定坚实的基础。 负面案例： 盘锦市政府对河蟹产业的规划及执行。为整合及升级该市农业品牌摵有窋产业，盘锦市政府引进中农交公司，规划占地1000亩的撝泄有返谝怀菙，意图改变以小产权、乱摆卖为主的低端产业格局，但在项目实施过程中，集散地的小产权交易市场物业不但未受取缔，反而大量扩张，产业容量未大量增长的情况下，体量规划过大的产业城项目，难以正常招商、营运与销售。产业城的运营过程中，行政力量及商业力量各自所承担的功能及相应执行能力对于确保项目落地、正常营运同等重要。 1、产业发展初期，房地产价格洼地 坪山新区位于深圳东部的北大门，新区成立时间不长，房地产市场的发展晚于市区，是深圳房地产市场价格的相对洼地。新产业的规划时间有限，三大产业集群：产业新城（新能源、电子信息）、健康新城（生物医药）、创意新城（影视、动漫）均位于产业发展初期，产业基础较薄弱。 2、人口密度较小，人口结构待升级 坪山（含下辖两个街道办）目前统计人口为60万，人口密度约为3500人/平方公里，是宝安区平均人口密度约一半的量，人口总量小，密度小。 产业聚集 人口吸附 VS 商业的本质是建立人口与物质等生产资料的连结。人口的数量、质量是商业发展及城市发展的终极目标，表现为商业对撈盒，城市对揋DP?的追求。 华谊兄弟文化城项目体量巨大，是目前坪山发展文化产业的龙头项目，除了承担产业聚集功能的同时，还承担了人口吸附的重任。 PART1:项目理解 【产业逻辑与商业运作 】 1、产业逻辑 华谊兄弟文化城按照电影工业的内在流程，规划了全产业链的产业定位。 一期主要规划了产业前端：策划创意及剧本创作（大师工作室）、拍摄（摄影棚）。此过程中（包含资本的进入），对物业的依赖程度不高，因此产业人群大量进入的机会不高。 二期为产业、旅游资源大量落地，产业人群有望持续进入（影视产品生产阶段）；三期为发行及衍生品开发等人口聚集高峰期（产业利润实现，运营商溢价空间最大化阶段）。 2、商业运作 对于商业运作来说，一期肩负着两大主要功能（1）大城形象塑造；（2）资金功能：承担地价偿还及后期开发运营资金筹措的功能。二期产业资源大量落地，投资量及招商运营压力最大；三期为大城已成，各方的收成阶段。 PART1:项目理解 【产业逻辑与商业运作 】 策划创意及剧本创作等 一 期 二 期 电影制作及旅游资源等 三 期 发行、衍生品制作等 人口 营销任务 吸引本地人口 深圳中心区人口挤出效应 少量片区交通改善的拉动效应 少量产业前端人口 产业人口集聚效应明显 片区交通改善的拉动效应 旅游人口：流动的，消费、住宿需求 深圳中心区人口挤出效应 产业人口集聚效应更为明显 片区交通改善的拉动效应 产业配套人口 人口的主动迁移 本地人口为主 产业人口开始聚集 人口聚集高峰期 初立市场认知 树立大盘调性 消化一期产品、回笼资金 梳理产业格局 产业资源落地 扩大项目影响力 改善居住体验、提升商业层级 消化二期产品，获得资金回报 实现项目行业影响力 运营盈利 物业销售，最大化的溢价空间 做势 做实 做多 PART1:项目理解 【项目理解总结】 1、华谊兄弟文化城有物业提供商、产业龙头、政府的三方支持； 2、担负着产业聚集和人口吸附的双重任务； 3、一期入市形象占位及销售实现的情况，影响项目全产业链定位的实现。 PART1:项目理解 【一期购房客户预判 】 PART2:认知与预判 III II I 核心客户：坪山本地客户 在轨道交通短期内无大改善、产业人口 无大量进入的情况下，预判一期可售产 品的核心客户依然以本地客户为主 III. 偶得客户：其他区域产业客户及投资客户 因对项目产业影响力的信赖有意在此发展的产业客户及基于深圳未来房地