2010胶州房地产市场调查报告.docVIP

【东湖星城】 市场调查分析报告 承 蒙 青岛市神州房地产开发有限公司就“东湖星城”项目与我司达成营销及策划合作，我司本着客观、全面、深入、有效的原则对青岛胶州市的房地产市场进行了针对性的调查研究分析，最终形成的《项目市场调查分析报告》,将为本项目的定位论证及营销执行提供决策参考依据。 目 录 第一部分：报告前言 调研背景 调研目的 调研方法 调研范围 调研时间 调研结论摘要 第二部分：报告内容 一、城市与区域特点 二、城市经济概况 三、区域房地产市场分析 四、同类竞争物业市场分析 五、客户市场需求调查分析 第三部分：报告附件 第一部分：报告前言 一、调研背景 青岛市作为中国著名的沿海城市，一直保持着较高的经济发展势头，而经济的发展吸引众多外资及外来群体的涌入。胶州属于紧跟青岛的发展步伐、经济迅速崛起的县级城市。 经济的发展，外来群体的涌入及迎接奥运的呼声，使城市建设迅速扩张，大量的商品房推向市场，导致青岛、胶州的房地产市场面对供大于求的压力，竞争日趋激烈，商品房销售速度缓慢。 本项目位于胶州市新城区海尔大道以西，项目总面积约15万平米，总建筑面积约20万平米，由叠拼别墅、多层公寓、高层公寓组成。2010年03月10日-----2010年4月10日 第二阶段：2010年11月20日-----2010年11月30日 六、调研结论摘要 6.1宏观市场： 6.1.1区域房地产市场初现泡沫经济，短期内发展稳定 近几年，胶州市进行大规模的城市建设，同时带动房地产的发展，房地产市场进入供大于求的市场饱和阶段。国民生产总值、人均收入等经济指标将在奥运会期间呈现顶峰状态。 胶州市政府南迁，带动新城区的城市化建设，并加速新城区的房地产竞争，促使该区域房价从2001年800元/平米上升到目前的4200元/平米，与人均收入水平增长速度有明显差异，导致本区域的房地产市场出现泡沫经济。 6.1.2目前居住配套不够成熟，但规划前景比较看好 新城区住宅项目的目标客户群大部分是二次置业或多次置业，购买用途基本是以投资为目的，但目前片区生活配套不成熟，地块较为荒凉，新房的入住率较差，投资回报率也较低。 片区成熟度不高，交通便利性差，但随着整个城市的发展，加之本片区规划前景优越，未来消费者对本区域的接受程度有所提高。 6.1.3未来区域市场竞争激烈 顺驰中国、香江地产等著名房地产相关企业已进军胶州，表明房地产市场前景看好，同样，将加剧胶州市特别是新城区房地产市场的竞争。 胶州市房地产业投资增大，预计2010年商品住宅的开发将达到100万平米，房地产新开工项目的数量远大于商品房销售量，未来2年房地产市场竞争趋于白热化。 6.2行业法规： 6.2.1政策调控力度较大 近年来，由于房价持续攀升，国家出台多项政策法规进行宏观调控，央行也提高按揭门槛，并提高贷款利率，这一系列政策的出台将对近期项目的发售带来一定的影响。 山东省房地产政策严格贯彻“国八条”、“国六条”等相关宏观政策，并 出台一些换购房屋减免个税等相关政策，让更多的老百姓有自己的住房。 6.3房地产市场现状及趋势：（特征及偏好） 6.3.1房地产市场营销趋于成熟、产品将呈现多样化 胶州发展商逐渐增强品质意识，知名建筑规划设计公司、专业地产代理公司、知名物业管理公司大量涌入。开发逐渐形成规模化开发趋势，降低单位成本同时也使小区的规划和配套相对完善，客户在购房时也普遍趋向选择具有一定规模的社区型物业。 产品逐步出现一些产品创新，如各式飘窗的使用、楼顶阁楼、小复式的使用。大面积的绿化以及人工水系的营造是目前胶州市商品住宅开发中最为常见的手法，客户对其较为喜欢并乐于接受。 6.3.2产品的附加值挖掘不够，房价走势虚高 由于开发成本的增加和对利润的追求，很多楼盘在前期以较低价格解决部分资金压力后，集体抬升房价。 产品大多为6—7层多层板式住宅，社区均有少量高层小高层，外立面多为涂料粉刷，商品房以清水房标准交楼，目前本区域并没有以精装房的标准交楼，并且多数商品住宅的车位数量缺乏。 6.3.3中、小户型的精装房将占领未来市场 产品交房多以毛坯房标准，市场上精装房产品稀缺，打造精装房样板生活是本案未来市场发展的最好方向。 中小户型热销是胶州市房地产市场竞争发展的必然，也是个性化购房的标志，它意味着胶州楼市已开始逐步进入户型设计个性化时代，表明以人为本的开发理念逐渐得到重视，楼市竞争也进入到一个更深、更理性化的层次。 6.3.4消费者更加注重物业的品质、档次、细节的完美 现阶段以从单纯商品房自然销售逐步向以概念服务为重点的竞争，对地 位置与配套设施等方面的要求与前两年的购房心理产生一定变化。物业规范化、商业配套化、大社区化逐渐在消费者心目中占据重要地位，而胶州市居民就工作