北京首开东坝项目营销推广报告-终稿148PPPT.ppt

东坝项目营销推广报告;;;1;2008年年度销售任务;;Strength（优势）;Strength （优势）; （5）溪谷园林，独具匠心 项目特色为一条南北向纵贯整个社区 的溪谷水系，打造出优美亲水的园林 景观。 ;Weakness （劣势）;Weakness （劣势）;Opportunity （机会）; （1）不可预见的政策法规变化 北京房地产市场近2年价格快速上涨，政府几乎每年都会出台相关政策抑制房价，因此未来的政策有可能对销售产生消极影响。 ;项目最主要卖点提炼;;;三类产品线细分卖点提炼——客户定位;三类产品线细分——产品形象定位;90平米不带电梯的6层——休闲时尚的花园洋房;140平米花园洋房——典雅高贵的类别墅洋房;塞纳河把巴黎分成两个区域：;当一个人从喜欢“勃艮第”转而偏爱“波尔多”时， 标志着他已步入中年，趋于成熟 … … ;区域竞争项目推广分析;管庄板块——苹果派;项目名称;望京板块——北纬40度 ;望京板块——知语城;项目名称;项目名称;四方、五方板块——富力·又一城;东坝板块——北京奥林匹克花园;项目名称;各大板块推广主题对比分析;区域、规模、国际;项目形象定位——什么样的建筑，承载什么样的生活;项目形象定位诠释;;项目案名和推广主题;项目案名诠释;项目案名诠释;案名诠释;项目气质契合度分析;　　　　　　 ;各组团推广主题延展;项目备选案名;项目推广语提炼示例;项目主要营销难点分析和对策;;目标客群是什么样的人;? 其实 ? 任何人都无法代表一个年代 ? 而且 ? 每个年代都有延展性和包容性 ? 很难有一个清晰的界定 ? 时代不同了 ? 人们不再寻找谁是最可爱的人 ? 但还是有那么一些凤毛麟角 ? 值得记取 ? 七十年代 ? 一个改变的时期 ? 从守旧走向开放的一个过渡时期 ? 要聆听这个特殊时代的特殊节奏 ? 你一定要聆听那些出生在70年代的人 ? 从无知到成熟 ? 那个年代的韵律都在这些人身上 ? 刻骨铭心 ? 于是 ? 和着70年代的节拍 ? 这些人几乎都同时具备传统与反传统 ? 坚持与叛逆 ? 怀旧与颠覆 ? 他们矛盾 ?于是 ? 他们坚持着最后的家庭原则 ? 却忍不住怀想曾经的青春激情 ? 他们感叹着世事的变化 ? 却总是走在时代的最浪尖 ? 他们珍惜着最群落的友情 ? 却在谈笑风声中将对手击败 ? 他们感慨着时代的变迁 ? 却不知道自己正是时代的弄潮人…… ;他们是——生于70年代的东区白领阶层;;;人生不能随心所欲;成功;时间，赋予我的，是;经过了许多事 我终于明白;在我看来，外表只是浮华的烟云;——别墅品质的私家花园;——五环，连接清幽与繁华;AM 10：00;——运动会所，满足高尚生活需要;互不干扰的欢乐时光，永远和家人一起度过;准时出现在视听室，与家人观看必威体育精装版的电影;晚安，我的小镇生活;;;打分项目参数选取 （一）、地理位置参数； （二）、交通环境参数； （三）、建筑设计参数； （四）、景观环境参数； （五）、小区配套参数； （六）、规划布局参数； （七）、物业品牌影响参数 ;参数定性打分 针对各竞争性楼盘的各项影响价格的因素综合其权重系数进行打分。 ;序号;各项目价格计算方法 根据确定的各项目参数和成交价格计算本项目的销售价格，： X=M*（80*0.2+75*0.2+90*0.15+90*0.15+90*0.12+85*0.1+85*0.08)/（A*0.2+B*0.2+C*0.15+D*0.15+E*0.12+F*0.1+G*0.08） 其中：X为本项目参考价 M为各项目参考价 A为各竞争项目的地段位置系数 B为各竞争项目的交通环境系数 C为各竞争项目的建筑设计系数 D为各竞争项目的景观环境系数 E为各竞争项目的小区配套系数