土地一级开发及有关法律问题PPT.ppt

三、以前房企参与土地一级开发的主要盈利模式 实现这种模式收益必须有两个条件： 一是，前提在于地政府的分享机制、并且在企业与政府间签订的《土地一级开发委托协议》中确定。 二是，土地一级开发企业要有实现土地增值的措施有。如：投资环境景观，提高生态环境的效益来实现土地增值；投资公共设施建设，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务、养老服务等。 三、以前房企参与土地一级开发的主要盈利模式 4、持有部分优质公建配套设施模式 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业所有权，提供公共配套服务而获得长期现金流。这种模式采用的较少。 实现这种模式收益必须有两个条件： 一是，该盈利模式的前提是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。 二是，该盈利模式的关键是一级开发企业决策时对优质公共公建的判断正确。 三、以前房企参与土地一级开发的主要盈利模式 5、一二级联动开发，低价拿地 该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。特别是通过与政府在土地一级开发环节建立的良好合作，土地一级开发企业往往能以事先约定好的较低价格获得二级土地开发。 实现这种模式收益必须有两个条件： 一是，该盈利模式的前提是政府与一级开发企业的合作关系，决定了开发企业能否获得土地二级开发项目。 三、以前房企参与土地一级开发的主要盈利模式 二是，该盈利模式的关键一级开发企业具有卓越的二级开发能力。 通常有两种方式低价拿地： 一是，一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发； 二是，一级开发企业与政府协商，制定有利于一级开发企业土地出让规则，确保拿到优质地块。 四、土地一级开发的融资方式问题 土地一级开发需要投入巨额资金，一直以来，融资问题都是土地一级开发的核心问题之一。政府运作模式下土地一级开发的融资方式主要有： 四、土地一级开发的融资方式问题 1、土地储备银行贷款。 政府主要依靠土地储备贷款来充实土地一级开发所需的资金。土地储备机构要负担较大的贷款利息。并且，受经济形势和国家土地调控政策的影响，在城市规划发生变化的情况下，原定的土地出让计划可能变得利润下降甚至没有利润，土地储备机构要负担较大的还贷风险。 四、土地一级开发的融资方式问题 2、土地一级开发基金。 政府用拍卖储备土地收回的钱以及收缴的土地出让金、城市建设税等资金建立土地一级开发基金。由于从总体上通过竞标拍卖收回的钱肯定收大于支,开发基金就会越滚越多,从而形成土地一级开发资金不断充实的良性循环。 二、涉及土地一级开发的法律规定 第二个层次，公共利益法律上列举了五种情况。 新条例第八条以列举的方式首次对公共利益作了具体的规定：“（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。 二、涉及土地一级开发的法律规定 第三个层次，新条例第八条以列举5种类型公共利益后的第（六）项“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。 根据这一条款规定，其他公共利益必须是法律、行政法规规定的。但是有的人主张在公共利益的具体概念很难界定的情形下，可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第3条规定的“决策民主、程序正当、结果公开”的原则，在土地征收中引入法定的民主参与程序来界定公共利益，建立健全土地征收听证制度，通过公众参与来最终判断其征收行为是否符合公共利益的需要。 二、涉及土地一级开发的法律规定 第四个层次，政府作出征收决定还应当满足第八条规定的“确需征收房屋”的要求。不是所有的公共利益建设活动，就一定适用政府征收程序。如果可以通过谈判协商的方式完成购买的，或者可以通过征收以外的其他途径获得建设用地的就可以不走进行征收。 第五个层次，新条例第九条规定公共利益建设必须纳入规划。“应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级