杭州11月30日出让地块价值分析报告.ppt

2010年12月1日 杭州11月30日出让地块价值分析报告 目录-CONTENTS 半山田园版块 周边地块出让情况 地块本体解读 周边竞品分析 未来预期 11月30日出让地块概况 杭政储出[2010]55号 杭政储出[2010]53号 杭政储出[2010]56号 申花版块 周边地块出让情况 地块本体解读 周边竞品分析 未来预期 11月30日杭州主城区进行一场土地挂牌，共出让4宗土地，出让总面积132365平方米，约合198.55亩。其中住宅用地出让3块，分别是申花板块的53号、申花板块的56号和田园地块的55号，共计出让面积125736平方米，约合188.6亩。 11月以来，杭城的土地市场又恢复到了市场火热时期的热闹场面。土地挂牌现场吸引了绿城 、西子、赛丽、滨江、广宇、雅戈尔、大家、山东诚基等多家实力房企。 11月30日出让地块概况 土地出让会全场 11月30日出让地块概况 杭政储出[2010]55号 杭政储出[2010]53号 杭政储出[2010]56号 1.1半山田园版块-区位 整体方位：杭州市主城区东北部，隶属拱墅区半山镇。 具体地址：石桥路与临丁路交叉口东北，背靠半山，南邻上塘河。 相互关系：比邻新兴的丁桥、华丰热点区块，距市中心约10公里，城东新城7公里。 市心二级梯度，10公里的“近城”区位决定其良好的开发潜质。 半山田园版块 拱 墅 江 干 下 城 1.1半山田园版块-道路交通 道路 规格 路线 其他 石桥路 快速路 连接秋涛路 沈半路可到达市中心，临丁路为城市主干路。　　 笕丁路 主干道 连接丁桥、笕桥 华中路 主干道 南北向 广济路 次干路 东西贯穿该区块 同协路 次干路 直通钱江新城 康宁路 次干路 南北向 注：附近有公交线路：312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等。 秋石高架助长了内外交通的便捷度，必将有效推动版块升值。 石 桥 路 延 伸 段 秋 石 路 一 期 1.1半山田园版块-功能定位 川上田园风光，集中成片开发的城北高品质居住片区。 发展方向：以居住功能为主导，兼具部分生态旅游功能的城北高品质居住片区。 功能定位：杭州城北新城生态和谐的现代生活区、古今交融的都市文化、山水田园的旅游休闲区。 容量人口：224.38公顷，现常住人口为6-7万，规划预计新增16处住宅区，约4万的居住人口。 本 案 半山 上塘河 虎山水库 1.1半山田园版块-现状与问题 区内有一个安置小区依锦苑，09年开始出让五宗地块，预计12月份田园牧歌开盘，现商品房市场基本空白。 开发程度：起步阶段 原有交通混乱、货车穿行，多条道路正在改造，与临平、市区的对接，秋石快速的后续进度将起着举足轻重的作用。 现有路况：建设施工 截至09年初数十家工厂完成关停搬迁，且不得再进入，河道整治开始。目前为数不多的几家，保灵药业等，主要分布在广济路以南。 旧有印象：工业厂房 如何成功开垦这一方“处女地”，实现向生态居住新城的蜕变？ 1.2周边主要地块出让情况 宗地名称 宗地位置 出让面积 （㎡） 土地性质 容积率 起始价（万元） 总成交价（万元） 溢价率 竞得人 成交日期 杭政储出[2010]24号 拱墅区(田园R21-19地块) 116208 住宅用地 1.6 140529 170000 20.97% 杭州紫元教育、绿城、西子 2010-5-20 杭政储出[2009]81号 拱墅区(田园R21-15地块) 24060 住宅 1.6 29227 42800 46.44% 绿城 2009-12-1 杭政储出[2009]80号 拱墅区(田园R21-04地块) 27550 住宅 1.8 37193 46800 25.83% 朗诗 2009-12-1 杭政储出[2009]41号 拱墅区(田园R21-18地块) 29200 住宅 1.8 25229 53333 111.40% 西子 2009-9-10 杭政储出[2009]40号 拱墅区(田园R21-05地块) 34914 住宅 2 33518 66666 98.90% 绿城 2009-9-10 地块附近的半山隧道正在建设中，地块东南和西南面分别矗立着绿城和朗诗的两大高端楼盘：绿城西子田园牧歌和朗诗田园绿郡。区域高端价值已经显现。随着半山区域的不断开发建设，配套与城市建设同步实施，教育、医疗、商业各种设施也会进一步完善。 1.3地块本体解读 地块名称 地块坐落 出让 面积 用途 容积率 建筑密度 绿化率 限高 杭政储出[2010]55号 拱墅区(半山田园R21-02地块)， 东至依山路，南至广济路，西至建筑安装学校，北至规划绿化 71280 平方米 住宅用地 2 28% 30% 50米 绿城西子田园牧歌 朗诗田园绿郡 绿城西子田园牧歌 绿城田园R21-1