第8章房地产开发产品的售后服务与物业管理委托(2013-2014-2)PPT.ppt

第 8 章  房地产开发产品的售后服务与物业管理委托;8.1 房地产产品的预售与销售 8.2 房地产开发过程中物业管理早期介入 8.3 房地产企业与前期物业服务 8.4 房地产开发产品及档案移交 8.5 房地产产品的售后保修服务 ;8.1 房地产产品的预售与销售;8.1.1商品房预售与现售的手续规定 商品房预售 商品房现售 ; 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照 《城市房地产开发经营管理条例》 《商品房销售管理办法》 《城市商品房预售管理办法》 的有关规定执行; ①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ②持有建设工程规划许可证和施工许可证； ③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。; ③持有建设工程规划许可证和施工许可证； ④已通过竣工验收； ⑤拆迁安置已经落实； ⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； ⑦物业管理方案已经落实。 ; （1）《物业管理条例》关于住宅专项维修资金的有关规定 《物业管理条例》（2007修订自2007年10月1日起施行）的规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。;（2）住宅专项维修资金管理办法的有关规定 建设部、财政部联合发布的第165号令《住宅专项维修资金管理办法》（2008年2月1日起施行） 住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 ——开发企业代收; 住房共用部位——由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括： 住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板 屋顶以及户外的墙面 门厅、楼梯间、走廊通道等; 共用设施设备——由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括： 电梯、天线、照明、消防设施 绿地、道路、路灯、沟渠、池、井 非经营性车场车库 公益性文体设施 共用设施设备使用的房屋等。 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。; 住宅专项维修资金管理原则 专户存储 专款专用 所有权人决策 政府监督; 住房专项维修资金的缴存标准： A.商品住宅的业主、非住宅的业主 按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 首期住宅专项维修资金的数额——每平方米建筑面积交存为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。; B. 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金： 业主按照每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。 售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30% 从售房款中一次性提取住宅专项维修资金; 住宅专项维修资金的归属和管理 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有 从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由房地产主管部门代管 开立住宅专项维修资金专户—— 以物业管理区域为单位设账、按房屋户门号设分户账 未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。; （1）商品房销售计价方法 《商品房销售管理办法》规定：商品房销售可以： 按套（单元）计价 按套内建筑面积计价 按建筑面积计价。 　　 商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 ;面积误差比= ;　　当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： ①面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； ②面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房，同时要求支付已付房价款利息。　　; 买受人不退房的： 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足； 超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人； 绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。;面积误差比绝对值超出3％;8.2.1