美国房地产市场及制度(珠海不动产学院)PPT.pptx

美国房地产市场及制度 蔡穗声 2013年10月 芝加哥夜景 在SOM建筑设计事务所听取旧金山金银岛规划介绍。芝加哥西尔斯大厦1974建成，443米，世界第一高楼保持了25年。 与奥睿（0RRICK）律师事务所座谈 访问基德尔·马修斯公司 与旧金山房地产信托投资公司 常务董事关艳芬交谈 一、在美国如何买房？ 旧金山市 （一）查阅资讯 美国房地产市场是透明的，信息海量，买家很容易“货比多家”，筛选到合适的房子，把握到市场价格水平。经纪人难以“食价”。 互联网 上网查阅十分方便快捷。有朋友在澳大利亚，准备移民美国定居旧金山湾区圣马特奥市，距离国际机场南边10分钟车程的小市镇。便上网查看该市有关出售物业的情况及价格变化，观察了一年，终于等到他认为房价跌至合理价位了，便到美国来买房。 登录美国房地产网站/，只有输入一个美国的邮政地址，便会显示出该房屋所在小区的鸟瞰图和房屋外貌图片，显示有关资料：面积，层数，卧室、卫浴、车库的车位等数量，建造年代，上一次交易时间及价格，现时估价（参考），等等；你把鼠标指向其他的房屋，也显示上述有关资料。该网站还有房价走势等等各类市场信息。 美国房地产网站截图 洛杉矶 某小区 报刊 在超市、餐厅，往往有免费赠送的报纸和杂志，中文的如《世界日报》等，杂志多是房地产的，如《房地产杂志》、《地产家居》、《加州物业》等，《星岛日报（北美版）》周末附送《星岛地产》杂志，这些报刊都图文并茂刊登有大量的物业售租资讯、保险贷款等专业服务、市场分析、置业指南、行家点评等等。方便一些不常上网的人士阅读。 邮寄品 房地产经纪人把一些待售物业的资料，制作成精美的明信片，寄送给附近地段的住户。 （二）委托经纪人 买方和卖方分别委托经纪人。通常一处房产不会由一个经纪人同时接受买卖双方的委托。否则，须按照法律规定，向双方申明自己代表谁，取得同意。委托经纪人要签独家代理，6个月内不得委托他人。如果买卖双方撇开经纪人私下交易，要承担法律责任。 卖方委托经纪人卖房，交钥匙给经纪人，经纪人便发布信息上网，把经纪人协会发的特制“钥匙箱”挂在待售房屋上。买方经纪人有经纪人协会发的“密码钥匙”，带买方看房时用“密码钥匙”开“钥匙箱”。谁用“密码钥匙”开了“钥匙箱”会留下记录。看房后，买方经纪留下名片在屋里。 旧金山湾区待售的“开放住宅” 房地产中介钥匙箱 美国经纪人教材 （三）看房（睇楼） 买家把有关需求告诉经纪人，如需要什么地段，附近有什么学校，多少卧室浴厕，等等；同时到银行申请贷款，得到银行许可贷款证明的文件。经纪人就会联系预约看房，或和买家一起到Open Housh 看房。 待售房屋通常会在周末对外开放（Open Housh）。在开放时间里，卖方经纪人在屋里 向客人介绍情况，回答问题 与报价。卖方不会在现场。 加州州府萨克拉门托附近住宅小区 （四）报价 卖方报价在网上公布。若买家有意购买，买方经纪人便在规定时间内填写有关表格并报价（报价要约），连同银行准许贷款的文件在网上传给卖方经纪人。买方报价可在卖方报价的上下浮动，视乎房屋质素和市场竞争程度。卖方经纪人接收若干份买家的报价要约后，便与卖方商量，从中选出愿意接纳的一位。 在选择中，价格是重要的但不是唯一因素，有些卖方也会考虑买家的受教育程度、种族，等等。有时 候卖方也会通过经纪人联系各位买方经纪 人：由于有若干买家，是否愿意上调报价？ 这时候，买方经纪人会根据市场状况给予 买家建议。如果买家是志在必得，便由买 方经纪人向卖方经纪人再次报价。 （五）验房 一旦卖方确定某一买家后，买家须在5天内委托律师草拟、审阅买卖合同，同时可委托有执业牌照的验房师（经过考试并通过认证）查验房屋。验房师仔细查验房屋的各种技术状况，包括是否有白蚁等等，出具40多页的验房报告给买家。若房屋有缺陷，买家可与卖家协商，谁出资负责维修。通常双方会各负责部分。若协商不成，也可取消交易。 与此同时，买方经纪人通过查阅档案、 走访管理公司等方式了解房屋有关情况， 包括以往交易、债务、近3年内是否发生 人员死亡，等等。这些都是不能隐瞒的， 否则日后可以要求退房。 （六）交款 一旦买卖确定下来，卖家会指定一家中介公司（委托付款服务，英文名称为Escrow Service）接收款项。买家首付与银行贷款都汇到该公司，该公司会把钱偿还房屋的债务，支付保险、律师、双方经纪人佣金（加州各3%，共6%；芝加哥是各2.5%，共5%；可浮动。均由卖方出）、卖方，等等。该公司的收费是每宗交易3-4千元。这项业务在美国东部是委托律师做的。 在整个交易过程，买家与卖方是不会见面的，只是与经纪人接触。 以上所述，双方经纪人、银行、验房师、中介公司、律师各司其责，保证了买卖双方权益，公平合理，很有效率。