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西安建筑科技大学管理学院 王娟 第五章 房地产评估 一、房地产评估概述 二、成本法在房地产评估中的应用 三、收益法在房地产评估中的应用 四、市场法在房地产评估中的应用 五、假设开发法 六、基准地价修正法 七、路线价法 八、在建工程评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产概念 二、房地产评估的目的和价值类型 三、房地产评估的原则 四、房地产评估的程序 五、房地产价格 一、房地产概念 1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。 二、房地产评估原则 1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产价格 （一）房地产价格特点 （二）房地产价格种类 （三）房地产价格影响因素 （一）房地产价格的特性 1、价格够成的特殊性 2、市场供求关系的特殊性 ——价格不断增长 （二）房地产价格种类 1、按照基本存在形态划分： 土地价格：基准地价、标定地价、 出让底价、转让地价 建筑物价格 房地产价格 2、按表示单位划分 总价格 单位价格 楼面地价=土地总价/建筑总面积 （二）房地产价格种类 3、按照房地产权益划分 所有权价格 使用权价格 其他权益价格 4、按价格形成方式划分 市场交易价格 评估交易价格 （三）房地产价格的影响因素 1、一般因素:社会、经济、行政、自然因素 2、区域因素 商业繁华度 道路通达度 交通便捷度 设备完善度 环境质量状况 规划限制 3、个别因素：土地、建筑物 第三节 成本法在房地产评估中的应用 一、成本法概述 二、成本法计算 新建土地评估 新建房地产评估 旧房地产评估 三、成本法应用举例 一、成本法概述 1、基本原理：劳动价值论 土地 建筑物 2、基本思路 评估价值=重新构建价格–建筑物贬值 3、适用对象：不适用过于陈旧的房地产 二、成本法计算 （一）新建土地评估 （二）新建房地产评估 （三）旧房地产评估 二、成本法计算 （一）新开发土地评估 土地取得成本 土地开发成本 管理费用 资金成本 销售税费 开发利润 二、成本法计算 （一）新开发土地评估 1、土地取得成本： 征用取得 强制性、妥善安置、所有权转移 土地补偿费、土地投资补偿费、拆迁安置费 划拨取得(一级市场) 土地使用者缴纳拆迁安置补偿费用 无偿取得 出让取得（一级市场） 买卖取得（二级市场） 二、成本法计算 （一）新开发土地评估 2、土地开发成本： 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 其他工程费 税费 二、成本法计算 （一）新开发土地评估 3、管理费用： 土地取得成本和土地开发成本的一定比例构成 4、资金成本 (土地取得成本+开发成本+管理费用)×利率 时间：据实分段计算； 土地取得成本一次性投入，开发成本和 管理费用均匀投入 二、成本法计算 （一）新开发土地评估 5、税费： 销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 6、开发利润 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利润 二、成本法计算 （二）新开发房地产评估 新开发房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润+建筑物建造成本 某块地面积为60000平方米，通过城镇土地出让而取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用3万元/亩，土地的开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费的60%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%。评估该土地开发后的价格。 土地取得成本=出让金+拆迁费 =10+5=15(万元/亩)=250(元/平方米) 土地开发成本=开发费+其他费用 =3亿元/平方公里+3万元/亩=345 元/平方米 土地取得成本一次性投入，土地开发成本分阶段均匀投入 投资利息=250×[(1+6%)2－1]+345×60%×[(1+6%)1.5－ 1]+345×40%×[(1+6%)0.5－1]=53.89(元/平方米) 土地开发利润=(250+345)×10%=59.6 (元/平方米) 土地价格=(250+345+53.89+59.6)×60000 二、成本法计算 （三）旧有房地产评估 旧有房地产价格 =土地重新