房地产开发项目立项及管理.doc

确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地 计划和城市规划，并符合房地产开发年度计划的要求，按照国家有关规 定需要计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度 固定资产投资计划。房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相 结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危 旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产；房地 产开发项目的开发建设还应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、 后地上的原则实施。 　　开发项目土地使用权的取得 　　□土地使用权的取得方式在《城市房地产开发经营管理条例》第十 二条规定：房地产开发用地应当以出让的方式取得；但法律和国务院规 定可以采用划拨方式的除外。 　　可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：一是《城 市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地 和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、 行政法规规定的其他用地；二是1998年7月3日发布的《国务院关于进一 步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）规 定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚 持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用 地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。 　　□建设条件书面意见书在《城市房地产开发经营管理条例》规定： 土地使用权出让或划拨前，县级以上人民政府城市规划行政主管部门和 房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出 就让或者划拨的依据之一，包括： 　　1.房地产开发项目的性质、规模和开发期限；2.城市规划设计的条 件；3.基础设施和公共设施的建设要求；4.基础设施建成后的产权界定； 5.项目拆迁补偿、安置要求。 　　房地产项目实行资本金制度 　　1996年8月23日，国务院发布了《关于固定资产投资项目试行资本 金制度的通知》（国发[1996]25号），该通知规定，从1996年开始，对 各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开 发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本 金才能进行建设。 　　投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资 额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任 何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转 让其出资，但不得以任何方式抽出。 　　□项目资本金的出资方式项目投资资本金可以用货币出资，也可以 用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资，但必须经过有资 格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术 作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新 技术成果有特别规定的除外。 　　□房地产项目资本金《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房 地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低 于20%”。房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承 揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行 为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。 　　不按期开发的处罚原则 　　《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照 土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建 设。超过出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可以征收 相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费；满两年未动工开发的， 可以无偿收回土地使用权。其目的是为了防止利用土地进行非法炒作， 激励尽快将土地投入使用，促进土地的合理利用。 　　这里所指的满一年未动工开发的起止日，是指土地的使用权出让合 同生效之日算起满一年。动工开发日期，是指开发建设单位进行实质性 投入的日期。动工开发，必须进行实质性投入，开工后必须不间断地进 行基础设施、住房建设。在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平，即视为 启动。一经启动，无特殊原因则不应当停工，如稍作启动即停工无期， 不应算作开工。 　　《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违 约和土地闲置，不征收土地闲置费。 　　（一）因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力，是指依靠人的能 力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。（二）因政府、政府有 关部门的行为造成开工延期的。（三）因动工开发必须的前期工作出现 不可预见的情况而造成动工开发延期的，如发现地下文物等问题。