[管理学]第四章 房地产评估.ppt

建筑物价格的估算 （一）重置成本 包括：前期工程费、建筑安装工程费、配套费、建设期利息、建设单位管理费、税金、利润。 测算： 重编预算法——准确性高，但所需资料多，费时； 预算调整法——效率高，但需要完备资料； 价格指数调整法——准确性差。 （二）实体性贬值 使用年限法，打分法 （三）功能性贬值 当建筑物的用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等与其占用土地的最佳使用不合理时形成功能不足或浪费。 （四）经济性贬值 表现在：商业用房空房率增加，出租面积减少；工业用房大量闲置。 案例：估价对象为某学校教学楼，坐落在市中心，占地面积为800平方米，建筑总面积为2400平方米，建筑物建于1993年7月，为钢筋混凝土结构。要求评估该宗不动产2010年7月的市场价格。 估价过程： 1、评估思路： 由于估价对象是学校教学楼，无直接收益，也很少有买卖实例，建筑物部分拟采用成本法进行评估。 2、估测土地资产的市场价格： 土地部分评估可采用市场比较法、成本法等方法进行，具体评估过程略，评估结果假定每平方米为1280元，土地总价格为1024000元。 3、估算建筑物的重置成本： 经过市场调查表明，当地商业类建筑物的建筑造价为1150元/m2，以此确定该建筑物每平方米的重置成本为1100元（含合理利润、税费等），建筑物重置成本总额为2640000元。 4、估算建筑物有形损耗率： 评估人员经现场查勘，并查阅了国家有关部门对钢筋混凝土结构建筑物耐用年限的有关指导性规定和标准，认为该教学楼尚可使用60年。采用使用年限法计算该建筑物的有形损耗率如下： 有形损耗率 = 实际已使用年限 / 实际已使用年限+尚可使用年限×100% = 17 / （17+60） ×100% = 22 % 5、估算建筑物的功能性贬值和经济性贬值： 由于待估对象为教学楼，待产权变动后要用于商业用途，而且待估不动产中的土地价格也是按商业用途寻找参照交易实例，采用市场比较法评估得出的。待估建筑物的内部格局在某些方面不适宜直接用于商业用途，需作内部格局的重新布置和装修，估计建筑物内部格局重新布置和装修的费用约200元/m2，总费用为480000元。该建筑物不存在经济型贬值。 6、建筑物评估值： 建筑物评估值 = 重置成本 – 实体性贬值 –功能性贬值 –经济性贬值 = 2640000 ×（1-22%）-480000 = 1579200（元） 7、计算不动产评估值： 该教学楼的评估值 = 土地价格评估值 + 建筑物评估值 = 1024000 + 1579200 = 2603200（元） 第四节 房地产评估的收益法 一、基本思路及步骤 无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 （1） 有限期： （2） A－年纯收益 r－折现率 二、适用范围 有收益的房地产，不适宜公益性房地产。 三、各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 ＝ ＝ （二）资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 净收益 潜在收入 空置等造成的收入损失 营运费用 有效毛收入 营运费用 △??? 求取方法： 1、收益与售价比法（市场法） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 2、累加法 ＝ + ??资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 资本化率 无风险报酬率 风险调整值 （三）收益期的确定 单独评房——建筑物的经济寿命 单独评地——土地使用权年限 （1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。 四、收益法的计算公式 （一）房地合一评房地产价格 房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率 房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用 房地产总费用＝管理