中央与地方政府在房地产市场中的博弈.doc

工商管理一班 林昊 20084030111 中央与地方政府在房地产市场中的博弈 一、引言 自2002年开始, 中国的房地产市场进入到快速发展的时期, 房地产开发、投资和销售的增长幅度均超过20%, 远远大于我国GDP增长速度。根据国家统计局的有关数据, 2002年年初时全国商品房平均价格为每平方米2226元, 而到了2002年底, 房地产销售价格则上升至2291元, 比上一年增长2.9%。2003年, 全国房价继续保持增长势头, 达到2379 元, 增长3.8%。2004年, 全国商品房平均销售价格已经高达2701元每平方米, 比上年上涨了13.5%。2005年, 国家出台了一系列政策, 但全国商品房销售价格同比上涨了8.9%。2006年，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房价屡创新高。2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅，首先是出现了快速上扬的行情，接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市2008年，楼市再次进入相持的阶段，不少城市2008年的房价与2007年相比，甚至还出现了小幅的回落2009年楼市重又步入高涨期，在这个时期里全国楼市涨声一片，不少一线城市的高端住宅也是屡创“天价”2010年，先采取了土地、金融、税收等多种调控手段楼市进入了一个相持期。中央政府把房地产当作民生问题，希望房价能够让大部分老百姓承受得起；而地方政府则是把房地产当作经济问题，,因此房价的下跌非常敏感。正是这种中央地方利益的不一致导致许多很有针对性的调控政策, 且执行该政策能够获得晋升时, 就会积极执行; 而当执行中央政府的相关政策,尽管能够获得官职晋升, 但自身利益却受到损失时, 地方政府就会一方面利用中央政府监督的高成本、信息的不对称等原因，消极应付，曲解中央政策, 明里暗里力挺房市，与房地产商结成利益共同体,抬高地价和房价, 阻止房价下跌，对抗中央政府。 另一方面,又会大作表面文章, 表示其已尽最大努力执行中央政府的相关政策。 四、博弈模型 一、模型的假设 中央政府和地方政府均为理性经济人，以自身利益为最大目标； 地方政府积极执行时中央收益为A，消极应付时中央收益为KA，(0K1)，中央不监督时，地方政府消极应付的收益为B； 中央监督成本C1，地方积极执行成本为C2，消极应付成本为0； 中央监督的概率为P1，地方积极执行的概率为P2 若地方政府积极执行，则中央给予奖励为D；若地方消极应付，则中央给予惩罚为E，且只要中央政府监督，地方政府积极执行与消极应付的行为就会被查出，并分别予以奖励或惩罚。 二、模型的建立 根据假设条件，在中央政府采取监督，且地方积极执行，中央的净收益是A－C1—D，当地方消极应付时中央的净收益为KA—C1+E；在中央不监督，且地方政府积极执行时，中央政府的收益为A，地方政府消极应付时，中央得到的收益KA，而地方获得的收益为Ｂ。在中央政府的监督下，地方政府积极执行，地方政府的收益为Ｂ－Ｃ２＋Ｄ；而不守规矩则要被处以Ｅ的罚款，净收益为Ｂ－Ｅ。支付情况如下表所示: 中央政府与地方政府博弈模型 策略选择 积极执行P2 消极应付1－Ｐ２ 监督P1 A－C1－D，B－C2+D KA－C1+E，B－E 不监督1—P1 A，B－C2 KA，B 假设中央政府的期望效用函数为Ｕ（Ｐ１），地方政府的期望效用函数为Ｕ（Ｐ２），则 Ｕ（Ｐ１）＝Ｐ１*Ｐ２*（Ａ－Ｃ１－Ｄ）＋Ｐ１*（１－Ｐ２）*（ＫＡ－Ｃ１＋Ｅ）＋（１－Ｐ１）*Ｐ２*Ａ 在博弈过程中，中央政府目标是效用最大化，即Ｕ（Ｐ１）最大，Ｕ（Ｐ１）中对Ｐ１求偏导，并令Ｕ（Ｐ１）＇＝０有 Ｕ（Ｐ１）＇＝Ｐ２*（Ａ－Ｃ１－Ｄ）＋（１－Ｐ２）*（ＫＡ－Ｃ１＋Ｅ）－Ｐ２*Ａ－ＫＡ*（１－Ｐ２） 解得：Ｐ２*＝（Ｅ－Ｃ１）/（D+E） Ｕ（Ｐ２）＝Ｐ１*Ｐ２*(B—C2+D) ＋Ｐ１*（１－Ｐ２）*(B－E)＋（１－Ｐ１）*（１－Ｐ２）*B 在中对Ｐ２求偏导，并令Ｕ（Ｐ2）’ ＝０即 Ｕ（Ｐ２）’=Ｐ１* (B—C2+D)—Ｐ１*(B－E) ＋（１－Ｐ１）* （B－C２）－B*（１－Ｐ１） =0 解得：Ｐ１*=Ｃ2/（D+E） 五、结论与政策建议 1、地方政府积极执行的成本C2越高，则越要中央政府的监督；而中央政府对地方政府的奖励D或惩罚E力度越大，则需要监督的概率越小。 2、中央政府的监督成本C1越高，则地方政府积极执行的概率越小；对地方政府的奖励D越多，则地方政府积极执行的概率Ｐ２*＝（Ｅ－Ｃ１）/（D+E）反而越小。之所以出现这种情况，是因为地方政府的积极执行只有在中央政府监督时才被予以奖励，如果积极执行时中央却没有监督则不会获得奖励，但是反过来如果中央没有监督，地方却消极应付，不但不