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物 业 管 理 流 程 制 度 房屋及公共设施管理流程 酒店会所管理 标准： 1）平面示意图、路标、门牌号标志明显；外观完好整洁，室外招牌、霓红灯按规定设置，。 2）装修。 3）共用配套服务设施完好，无随意改变用途。 4）共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。 5）道路、楼道、大堂等公共照明设施完好。 6）范围内的道路通畅，路面平坦。 1）健全各类标志，保证标志系统清晰；建立该项目设施图纸档案，达到资料齐全，管理完善。 2）工程维修及秩序维护巡逻人员每日对该项目内、外的设施巡检。巡检的主要内容有：楼宇外观、楼层配电间、风机房、卫生间、楼道通道设施、水箱间、泵房、给排水管线、污水处理系统、各处井盖、阀门、管线、该项目的照明等。对检查中发现的问题及时解决，保证各项设施正常、完好、无损坏；各类户外设置无违章、无隐患。 3）工程部根据该项目的设施状况，制定周期性的保养计划。 公共设施管理 标准： 1）制订设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养、运行记录制定管理维修档案等管理制度并严格执行。 2）设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。 3）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 2.管理措施： 1）对管理的设备实施全方位的管理。工程部制定一系列的管理制度，对设备的运行及运行记录、维护保养及维护保养记录，每日的巡视检查及巡视检查记录等环节和过程加以控制。建立该项目设施图纸档案，达到资料齐全，管理完善。 2）设备的运行记录、维护保养记录、巡视检查记录做为设备档案的一部分及可追溯的质量记录，由工程部定期归档保存。 3）各类设备运行工和维护工，执行相应的岗位职责。并对设备和机房卫生负有责任。每日都须对设备和机房进行清扫、擦拭，保证机房环境符合要求。 4）各系统均设有专业，对设备的运行、维护和保养进行指导并负有责任。设备运行工必须经过专业培训并持证上岗；要求设备运行人员和维修人员学习、掌握和严格执行设备操作规程，保证设备始终处于良好状态。 5）工程部根据设备状况制定维保计划，定期对设备进行维护保养，每日检查各项制度的落实和各类规程的操作情况，杜绝管理责任事故。 供电管理 标准： 保持项目中所有房屋设施正常用电，设备完好率达到100%。 管理措施： 1）变配电室操作人员必须持有供电局等相关部门核发的上岗证，必须执行国家、政府和行业的相关规定，必须遵守岗位职责。 2）必须依据有关操作手册对所属设备进行操作和维护。 3）在正常情况下，如遇不可抗力的外来停电、限电，必须事先以通告、文字、电话、广播等形式提前通知使用者并作好解释工作。 弱电系统管理 管理目标： 保证正常运行，设备完好率达到100%。 管理措施 1）工程部弱电系统操作人员必须遵守岗位职责，及时排除故障。 2）监控系统等智能化设施设备实行24小时的值班运行制度，并将情况记录在相应的质量记录上。 3）设备运行情况作为设备档案的一部分将永久保存，以起到跟踪证实的作用。 标准： 1）建立用水、供水管理制度。 2）设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。 3）按规定对二次供水系统进行消毒。 4）水箱有严格的管理措施，周围无污染隐患。 5）限水、停水按规定时间通知用户。 6）排水系统通畅。 7）遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。 8）建立事故应急预案。 1）制定用水制度，并搞好节约用水宣传。 2）维修人员每日对给排水系统进行检查，发现问题立即排除。 3）如遇停水，应以文字、通告、电话等形式告之用户。 系统发生故障，维修人员应在分钟之内到达现场并尽快抢修。 安全运行管理 （1） 在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。 （2）箱、蓄水池的口，机房、层、配电房等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。 （3）各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程经理提出书面申请，经批准后方可配制。 （4）重要机房如变配电房等应设警戒牌，严禁非人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。 （5）避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要上漆。 （6）对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。 （1）有工程技术资料、图纸、使用说明书、工具书、工程维修保养原始记录等均作为永久性存档资料。 （2）工程技术档案在资料室归档统一保管。 （3）文件、资料是物业的重要财富，人人都要爱惜。 （4）未经批准，不得将任何资料借给本公司以外人员。 （5）重要的工程技术档案应保存原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。 （6）档案资料借阅要严格履行借阅手续。