第5章_房地产信托融资.ppt

* 第四节 房地产信托存在的若干问题 相关案例——金信信托事件 2005年12月30日，浙江省银监局和金华市政府分别发布公告，宣布金信信托因“违规经营和经营不善，造成较大损失”，自即日起“停业整顿”。据调查，其通过将信托资金为己所用或用来炒股，造成42亿元亏空。 金信信托高息揽存的情况非常严重，被高息所诱的投资者遍布浙江各地，上至政府官员，下至下岗工人。面对如此复杂的局面，停业整顿极为漫长。 2007年12月26日，金信信托持有的博时基金48%的股权以63.2亿元转让给招商证券，金信信托起死回生。// * 第四节 房地产信托存在的若干问题 四、房地产信托融资的专业优势发挥不足 国内的房地产信托主要针对项目融资，信托期限较短，一般为几个月或者一两年，不能充分体现信托的中长期融资功能，而且在信托资金的使用上也以发放贷款为主，无法满足信托和银行业功能错位的要求。 // * 第四节 房地产信托存在的若干问题 五、对投资者的利益保障问题 1.信托财产的独立性没有得到很好地保障 2.退出机制与担保措施不健全 3.信托公司的约束机制有待加强 4.委托人(或受益人)对信托公司的监督存在问题 5.政府对信托业的监管措施和制度有待健全 /// * * * 《房地产金融》 第五章 房地产信托融资 * 本章目录 第一节 房地产信托融资概述 第二节 我国房地产信托融资的发展 第三节 房地产信托融资的操作流程 第四节 房地产信托存在的若干问题 * 一、信托及房地产信托 1.信托的概念 第一节 房地产信托融资概述 信托是以财产为核心，以信任为基础的财产管理制度，信托的本质是“受人之托、代理理财”。 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的进行管理或处分的行为。 ——《中华人民共和国信托法》第2条 // * 信托的主体是委托人、受托人和受益人，按照委托人是否又是受益人，可分为自益信托和他益信托。 信托的客体是信托关系的标的物，即信托财产，包括不动产、现金等有形资产及土地使用权、专利权等无形资产。信托财产具有独立性，这是信托制度的最大特色，也是信托制度得以生存发展的关键。 信托既是一种特殊的财产管理制度和民事法律行为，同时又是一种金融制度，信托与银行、证券、保险一起构成现代金融业的四大支柱。// 第一节 房地产信托融资概述 * 概念比较——信托与委托代理的区别 (1)成立条件不同：信托以财产为核心，委托代理不一定以财产的存在为前提； (2)采取行动的名义不同：信托中受托人以自己的名义行事，委托代理中受托人以委托人的名义行事； (3)委托人权限不同：信托受托人具有相当大的自主权，而代理人应当服从委托人的指令； (4)财产性质不同：信托财产具有相对独立性，委托代理中的财产始终是委托人的自有资产； (5)存续期限不同：信托关系比较稳定，委托代理关系随时可以撤销。 // 第一节 房地产信托融资概述 * 2.信托的起源与发展 第一节 房地产信托融资概述 信托制度起源于英国中世纪的“尤斯制”。 现代信托制度是在19世纪初传入美国后得到快速的发展壮大起来的，信托的内容也由最初的土地扩展到经济生活的各个方面，形式也逐渐多样化。 1979年我国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立标志着我国现代信托制度的产生。 // * 3.房地产信托的概念 第一节 房地产信托融资概述 房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物。当信托资金运用于房地产业，或以房地产为信托标的物进行财产信托时，就生产了房地产信托。 按照信托资产的不同，房地产信托可以分为房地产财产信托和资金信托两大类。 // * (1)财产信托 房地产财产信托是指物业的所有人将其所有的物业委托给信托机构经营管理，或者向社会转让全部或部分收益权证，信托机构将收益交付给受益人的行为。 (2)资金信托 房地产资金信托是指受托人遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。// 第一节 房地产信托融资概述 * 房地产资金信托可分为单一资金信托和集合资金信托。单一资金信托和集合资金信托的区别有： ①委托人人数不同(单一/众多) ②委托人性质不同(机构为主/自然人较多)