1-GH100613侯马项目建筑规划建议书.doc

侯马项目规划设计建议书 品质造城 2010年6 目录 市场调研战略回顾 项目整体定位 项目整体规划建议 项目规划设计原则 项目规划整合建议 项目建筑规划总平示意图 项目建筑立面、户型配比建议 项目展示区及配套设规划设计建议 第二阶段工作安排（待协商后再定） … 市场调研战略回顾 客户群体分析回顾 1、改善居住条件成为目前最主要的置业目的，客户 置业支付能力集中在20-25万之间面积区间以90-120平米为主； 2、价格和地段对置业者的影响较大，同时消费者置业观念有向物业管理、社区环境、配套设施等综合素质转变的倾向； 3、目前本地客户的地缘性比明显，表现在路东区域不可能跨区域到路西买房； 4、客户对于高层产品抗性减弱，60%客户能够接受小高层，同时更倾向于购买毛坯房自己装修; 5、大型超市/购物中心是消费者最关注的配套设施 项目SWOT分析回顾 优势(S)： 1、项目处于紫金山与文明路交汇处，交通比较便捷，地块方正，适合打造高端产品。 2、项目目前区域内唯一性，将引领靠近路西区域高品质社区。 3、相对未来东部新区距离市中心和侯北人流密集区域较近。 劣势(W)： 1、紧靠铁路有噪音污染影响。 2、政府未来发展方向往东部发展，市政府行政规划往东部新区迁移，未来的市中心将往东部转移。对侯马是利好而对于本案却是利空。 3、项目与多层廉价住宅集中区域城北毗邻，易被同质化，误陷‘贫民窟 ’认知。 机会(O) 1、项目位于路西和路东交接点，交通比较便捷，距离市中心和侯北社区、轻工城近，潜在购买群体大。 2、打造高品质楼盘引导高端客群，扩大客群范围。 威胁(T)： 1、项目位置偏，侯马本地市民对这个区域社区质量认可度低，价值上不去，购买力有限，去化周期长。 2、项目客群定位局限，引导困难。 3、东部新城区大量楼盘的集中推出将给当地房地产市场带来冲击，将分流大部分客户 规划设计原则 项目整体定位：候马市高品质居住区 引领城市品质生活第一盘 定位解析： 社区形象描述：根据本项目的站位，要首先顺应城市发展，标定区域的城市意向，因此本项目的形象关键词： 品质社区 尊贵生活 国际风情 客群定位： 核心客户：政府权力公务员、企事业单位高层、私营业主、品牌商店店主、轻工城、服装城、建材城批发商； 特征：事业有成，多次置业，城市内最好产品的最先感知与占有者； 重要客户：一般公务员、企事业单位职工、小商品经营者、出外务工者、结婚置业者； 特征：收入稳定，以换房和升级为主，需要可感知的价值推动； 边缘客户：普通工薪居民、下属乡镇进城农民、城北更新换房居民（车务段、小产权房居民等） 特征：收入相对薄弱，购买能力有限，主要考虑最根本的居住需求； 核心客户是项目的领袖客户，重要客户则是项目的数量最多的客户，项目应通过为核心客户标定身份标签，激起其购买欲望，进而引起重要客户的热捧，实现全客层的覆盖； 项目产品规划思路 高品质、低总价 高品质形象： 项目要成为市场上的热销产品，内部为王，必须塑造无竞争状态，从现阶段客户最易感知的价值出发，即‘可见的’角度出发，重点打造品质工程，合理考虑项目的资金投入和分配，重点倾斜，以“展示区”、“景观轴”及“外立面形象”为主要突破口。 高性价比产品： 提供市场上的最能顺利消化的小高层产品及主流的户型（90-120m2），捕捉最主流的客户群体，顺利实现项目的成功开发；在户型设计上要同时做到尽量控制面积、保证总价的可比；同时提供户型亮点或面积赠送（设计上合理偷面积用来赠送），提供实惠，保证总价可比。 项目规划整合建议 1、规划建议 市场不接受的规划内容 社区内部楼盘朝向不统一 市社区内部存在朝向不统一的楼盘会使客户明显感知到朝向的问题，销售说辞难以组织，影响销售； 纯北朝向户型 由于气候问题，北方市场对于纯北朝向的户型接受度低； 认同的规划内容 产品分区 小高层和高层的大致分区较为合理，利于分期和弹性调整； 入口方向 紫金山街为交通主干道，人流量大较为热闹，因此入口排布在项目东临近紫金山街、呼应城市方向；建议主入口应在项目东侧方向； 推售方向 由东向西，由11F小高层向18F高层过渡 商业分布 建议沿紫金山街做两层临街商铺，弧形主入口延伸至小区大门口出做小区商业； 建议的规划内容 展示区 侯马第一个奢享会所、中心广场、、统一形象的商业 景观轴 社区东西景观轴，与主入口连接引向社区内部，形成鲜明可视的震撼效果，规划更具形式感； 外立面 西班牙情调、新古典的形象立面，与目前市场上的产品形成差异、鲜明的形象 项目建筑规划总平示意图： 高层区 18F（其余都为小高层11F） 社区景观轴 社区主入口、迎宾广场 会所 幼儿园位置 沿街商铺，两层 项目建筑立面、户型配比建议 外立面 项目整