第七章房地产交易管理法律制度.ppt

（三）禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 1、在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋产权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，不得为其办理房屋权属登记 2、实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防止私下交易行为 （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。” 面积误差的处理原则：误差±3%为界限 案例六： 张先生购买一套单价为3000元/平方米的房子，合同载明面积为105平方米，但产权证下发时面积却是100平方米。因该合同没有对面积误差约定处理办法，张先生要求按3000元/平方米单价退还了3平方米的价款；另外2平方米按6000元退还；开发商对此提法拒绝。只同意按3000元/平方米标准退还5平方米的房款，双方争执不下，诉至法院。 房屋质量问题退房的标准：主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用。 案例七： 小王小李为新婚购买了一套房子，入住后发现窗户框斜上方有着明显的大裂缝隐约能见光，另外屋顶总是起鼓，偶尔掉下墙皮灰，经过多次修缮仍未能修好，小王、小李实在经受不起折腾，便诉至法院要求退房并赔偿装修损失。 　　 一.房地产抵押的含义 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。债权人称抵押权人，房地产所有者称为抵押人。 7.4 房地产抵押管理 二.房地产抵押的法律特征 　　(1)房地产抵押具有从属性，其抵押权从属于债权，以确保债权实现为目的。 　　(2)房地产抵押以房地产为标的物，以实现房地产的交换价值为实质内容。 　　(3)不转移标的物的占有。抵押权人有权在债务人不履行债务时，将用作担保的物加以处分，但无权对物加以使用和收益。 　　(4)房地产抵押是要式法律行为。 三、房地产抵押的设定 （一）房地产抵押的条件 禁止抵押的房地产 　　(1)权属有争议的房地产； 　　(2)用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产； 　　(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 　　(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产； 　　(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 　　(6)行政划拨土地使用权，地上尚未建成建筑物或其他附着物 (7)依法不得抵押的其他房地产。 （二）房地产抵押的程序 (1)双方当事人签订书面房地产抵押合同 (2)合同签订之日起30日内，当事人办理房地产抵押登记 　a.双方当事人填写房地产他项权利登记申请书 b.受理申请，验阅文件 c.审核，发放房地产他项权利证书 （3）抵押合同关系变更或终止时，自变更或终止之日起15日内办理变更或注销抵押登记 房地产抵押合同的主要内容 1、抵押人、抵押权人的名称、住所 2、主债权的种类、数额 3、抵押房地产的处所、名称、状况、面积以及四至 4、抵押房地产的价值 5、抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任、意外损毁、灭失的责任 6、债务人履行债务的期限 7、抵押权灭失的条件 8、违约责任、争议解决方式……　 四、房地产抵押的范围 （一）房地产抵押权所担保的债权的范围 1、主债权 2、利息 （1）当事人签订的抵押合同有明确约定的情形下，属于担保范围 （2）利率和利息期限都应有一个合法的限度且应登记 （3）利息债权的优先受偿顺序与主债权相同 （4）迟延利息当然属于担保范围 3、违约金（抵押合同明确约定为前提） 4、损害赔偿金（具有法定性，无论当事人是否约定） 5、实现抵押权的费用（从抵押物的变价中先行扣除） （二）房地产抵押权所及房地产的范围 1、抵押权的效力及于全部房地产，包括房屋所有权和土地使用权 2、抵押权设定后新增的房屋不属于抵押物 3、抵押权设定时的在建房屋 （1）抵押合同中已有约定的，从其约定 （2）抵押合同中无约定的，区别情况对待： 在建房屋已能够成为某种经营场所，具有经济上的利用价值，可视为抵押权效力所及范围； 反之，则不属于抵押权效力所及范围。 五.房地产抵押物的管理 1、抵押房地产由抵押人占用、管理，抵押人应当维护抵押房地产的安全与完好 2