第三讲-物业管理前期介入与接管验收.ppt

* * 1、含义 物业产权指物业的所有权 物业产籍指记载物业权属关系现状和历史情况的各种薄册资料的总称。 物业产权产籍管理指房地产的管理部门按照法律规定的管理权限和原则，对物业所有权和行使所有权以及登记造册所形成的各种资料的管理 第五节、物业产权产籍管理 * * 2、原则 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权权力主体一致 属地管理 * * 3、意义 保护业主或房地产权利人的合法权益 为房地产的开发、建设和使用奠定基础 为城市规划、建设、管理提供科学依据 * * ——物业所有权的管理、房屋所有权的管理 二、物业产权管理工作的基本内容 产权登记 审查确认产权 产权转移、变更登记 核发产权证书 产权档案 * * 1、图 三、物业产籍 管理工作的基本内容 物业或房屋分幅平面图是以城市独立坐标系统 为基础而绘制的要素平面图 分房分丘平面图是以产权人为单位绘制的平面图 分层分间平面图是在一幢房屋内有多个产权人的情况 下，按每个产权人的单位，分层次按自然间详细绘制 房屋位置、尺寸、墙体归属等内容的房间平面图。 * * 2、档 调查档案 房产评估档案 房产登记档案 房产统计及征拨档案 * * 3、卡 房屋卡片 土地卡片 * * 4、册 登记收件薄 发证记录薄 房屋总册 房屋产业目录等 * * 第三讲-物业管理前期介入与接管验收 ——指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。 * * 物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能能都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。 * * 减少或避免规划设计、建设的隐患 加强对物业的全面了解 维护物业管理企业的专业形象 后期管理工作的进行 促进物业的销售 * * 对于开发商而言 对于物业管理公司而言 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。 * * 物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。 * * * * 早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。 中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。 晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。 * * 与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 介入可行性研究 → 退出房地产开发 签订合同，正式进入前期介入 介入规划设计阶段 介入施工建设阶段 介入物业销售阶段 物业验收、移交，结束前期介入 PM前期介入流程图 立项决策阶段 项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。 （可减少决策中的风险性。） * * * * 规划设计阶段 规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。 * * 施工建设阶段 物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。 竣工验收阶段 竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要措施。 ——指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 * * 物业接管验收的主要作用 1、明确交接双方的责、权、利关系 2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益 3、为后期管理创造条件 * * 早期介入 签约前的洽商 制定详细的接管验收计划 着手制定管理公约及一系列管理制度 建立与社会协作单位的联络 人员培训 协助房地产开发商售楼 检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件 开始接管验收 * * 新建房屋接管验收应提交的资料 原有房屋接管验收应提交的资料 * * 技术资料 产权资料 主体结构、 屋面和楼地面、 装修、 电气、水、卫、消防、采暖、 附属工程及其他 质量与使用功能的检验 危险和损坏问题的处理 * * 新建房屋接管验收的主要内容及标准 原有房屋接管验收的主要内容及标准 选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工作。 物业管理企业