第九章 经济评价案例.ppt

第九章 经济评价案例 ９.１ 项目概述 ９.２ 基础数据 ９.３ 财务评价 ９.４ 评价结论 本章提要 前面有关章节分别介绍了项目经济评价的基本过程与方法，本章将这些知识融会贯通并应用于实际项目的经济评价。 一个较完善的案例题给出了项目经济评价的全貌和应用示范。 9.1 项目概述 西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。 为适应地区经济的发展，吸引外商和国内沿海地区投资，市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。 9.1 项目概述 为保证小区建设的质量和进度，节约建设资金，市政府公开招标，通过激烈的竞争，南方某著名房地产开发商中标。 项目占地20.86万m2，建筑面积49781 m2，建设工期4年，销售期6年。 9.1 项目概述 项目坐落在该市西南10公里处的丘陵地带，自然环境优越，地处上风上水，与市区海拔落差108米，从项目地区可以俯瞰整个市区。 9.1 项目概述 整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区，以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。 各小区通过小区内的道路相互联接，但彼此又相对独立。 园内除建筑物和道路外，全部绿化。 9.1 项目概述 考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅小区内都安排了不同建筑格局、不同档次的住宅。 9.1 项目概述 除住宅外，开发商还计划在牡丹园内建一个建筑面积1000m2的综合商场，为项目区的住户提供各类商业服务，由开发商的物业管理部门经营； 在月季园内建一个建筑面积1200m2的休养所，供本单位人员到该市度假用。 9.2.1项目用地 整个项目用地情况见表9.1。 9.2 基础数据 9.2.2主要建筑物 各区的建筑物和配套设施的安排见表9.2。 9.2 基础数据 9.2.3建筑与装修 各档住宅的建筑与装修条件如下： 9.2.3建筑与装修 普通住宅：建筑面积80～120 m2，院落200 m2以下，无车库，水泥檩条楼板，粘土砖墙，普通屋面瓦，普通木门窗，水泥地面，局部地砖，清水墙，厨房卫生间贴1.5 m高瓷砖，普通洁具。 9.2.3建筑与装修 按建筑面积平均建筑装修价格为871.5元/ m2，道路和绿化的费用为174.3元/ m2。 9.2.3建筑与装修 中档住宅：建筑面积150～220 m2，院落200～300 m2，有车库，水泥檩条楼板，局部现浇，粘土砖墙，屋面为镀锌彩瓦，普通木门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生间贴1.8 m高瓷砖，中档洁具。 9.2.3建筑与装修 按建筑面积平均建筑装修价格为1411元/ m2，道路和绿化的费用为282.2元/ m2。 9.2.3建筑与装修 高档住宅：建筑面积240 m2以上，院落400 m2以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖墙，屋面为镀锌彩瓦，高级木门，铝合金窗，桑木吊顶，木地板，内外墙刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。 9.2.3建筑与装修 按建筑面积平均建筑装修价格为1660元/ m2，道路和绿化的费用为332元/ m2。 9.2.3建筑与装修 休养所和综合商场为中档建筑装修水平，按建筑面积平均建筑装修价格分别为1037.5元/ m2和1245元/ m2，道路和绿化的费用为207元/ m2。 9.2.4开发进度和项目计算期 项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装； 后一年为户外工程，扫尾及绿化。 9.2.4开发进度和项目计算期 第五、六年为售后服务和销售资金回笼。 考虑到牡丹园内综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。 9.2.5项目总投资及用款计划 项目总投资为13057万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。 房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。 9.2.5项目总投资及用款计划 其中土地费用为1252万元，前期费用684万元； 房地产开发部分的建筑安装费6558万元， 基础设施工程费为1312万元 9.2.5项目总投资及用款计划 销售费用按售房收入的2.96%计算， 管理费为前几项目合计的5%， 工程监理费等其他费用为235万元， 涨价及不可预见费率合计为11%。 详见表9.4和附表9.1。 9.2.5项目总投资及用款计划 自营资产固定资产投资181万元，用于建设1000平方米的商场。 其中建筑工程费按1245元／m2计算，计124.5万元，设备购置安装费30万元，建设期物价上涨率为3%，不可预见费率为8%。 另需经营资金8万元。 9.2.6项目用款计划 项目施工用款计划见表9.5。 除施工用款外的其他项目用款计划见表9.6。 9.2.7资金筹措与借款偿还 本项目投资的资金来源有： 开发商资本金