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第九章 房地产抵押与担保代理 第一节 房地产抵押概述 一、房地产抵押的概念与特征 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。 特征： 1.是从属于主债权的担保物权 2.抵押人的主体须合格，房地产须合法 3.抵押人不转移对房地产的占有方式 4.债务人到期不清偿债务时，抵押权人 有权依法行使抵押权，变现受偿 5. 也是一种融资手段 二、房地产抵押的种类 从不动产的形态来区分： 1.预购商品房贷款抵押——按揭 2.在建工程抵押 3.现有产权房抵押贷款 4.以出让方式取得国有土地使用权的贷款抵押 商品房销售 中的抵押贷款： 1 、公积金贷款：2007.3.18后 4.32% 5年以上为 4.77%（现为4.05%，4.59% ） 2 、商业贷款：2007.3.18后下限5.74% 6.04%，上限6.75% 7.11% 2008.10.27后下调为0.7倍 3 、组合贷款 还款方法： 1.等额本息还款 2.等额本金还款 三、房地产抵押的一般规定 第二节 房地产抵押合同与抵押登记 一、房地产抵押合同 借款合同为主合同，抵押合同为从合同 二、房地产抵押登记 在抵押合同签订后30日内，进行抵押登记 未办理抵押登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权 三.抵押房地产的占用与管理 抵押后的房地产转让时应当告知抵押权人和受让人 维护抵押房地产的安全完好 五、抵押房地产的处分 处分方式：拍卖、折价、变卖 处分所得分配： 抵押权优先于一般债权 同一房地产设定两个抵押权的，以抵押登记的先后顺序受偿 “个人住房循环授信”，是指居民以其所购住房作为最高额度抵押，向银行申请一个循环授信额度。在不超过授信期限和可用额度范围内，居民可以向银行多次申请个人贷款。　　 第三节 住房置业担保 住房置业担保公司在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。 设立担保公司应具备的下列条件：1、 有自己的名称和组织机构；2、 有自己固定的服务场所；3、 有不少于1000万元人民币的实有资本；4、 有一定数量的周转房；5、 有适应工作需要的专业管理人员；6、 有符合《公司法》和相关法律法规规定的其他条件。 申请住房置业担保，应当具备下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件； （三）收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力； （四）已订立合法有效的住房购销合同； (五)已足额交纳购房首付款； (六)符合贷款人和担保公司规定的其他条件。 住房置业担保方式 1.连带担保 2.全程一般担保 3.阶段性连带担保 重庆住房置业担保有限公司 第四节 房地产抵押贷款业务操作 * *