第九章房地产纠纷解决.ppt

第九章 房地产纠纷的解决 本章提要： 本章介绍房地产纠纷处理的相关法律制度。内容包括房地产纠纷的概念与特征；房地产纠纷处理原则、房地产民事纠纷、行政纠纷的处理程序等 。通过本章学习了解房地产纠纷的种类；掌握房地产纠纷的概念及解决房地产纠纷的方式和法律依据。 第一节房地产纠纷概述 一、房地产纠纷的概念和特征 (一)房地产纠纷的概念 房地产纠纷是指公民之问、企业事业单位之间、公民与企事业单位之间，因房地产所有权、使用权、买卖、租赁、抵押、转让、互易以及与房地产行政管理部门在管理过程中发生的争议。 (二)房地产纠纷的特征 1、主体具有多样性。 2、客体具有特定性。 3、房地产纠纷标的价值比较大，因而调处难度大。 4、房地产纠纷，法律关系复杂，涉及面广。 5、房地产纠纷政策性强 二、房地产纠纷产生的原因及其类型 (一)房地产纠纷产生的原因 1．历史原因遗留下来的房地产纠纷 2．房地产权属登记时错登、漏登产生的纠纷。 3．土地制度改革不断深化，房地产市场逐渐形成，房屋作为“商品”走向市场而产生的房地产的纠纷。 (二)房地产纠纷的类型 1．房地产权属纠纷。 2．商品房买卖纠纷。 3．房屋租赁纠纷。 4．房产继承纠纷。 5．房产抵押纠纷。 6．宅基地使用权纠纷。 7．房产行政纠纷。 8．房地产相邻关系纠纷。 第二节 房地产纠纷调处的原则和途径 一、房地产纠纷调处的原则 (一)依法保护当事人合法权益的原则 (二)有利生产、方便生活的原则 (三)尊重历史，面对现实，兼顾当事人双方或多方利益的原则 （四）利益协调和兼顾原则 二、房地产纠纷的解决途径和方法 (一)房地产纠纷的协商解决 (二)房地产纠纷的调解解决 (三)房地产纠纷的仲裁解决 (四)房地产纠纷的诉讼解决 第三节 房地产纠纷诉讼 一、房地产纠纷行政诉讼 （一）房地产纠纷行政诉讼的概述 1、房地产纠纷行政诉讼的概念 房地产纠纷行政诉讼是指在房地产管理中，公民、法人或者其他组织认为房地产行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，依法向人民法院提起的诉讼。 2、房地产纠纷行政诉讼的特征 （1）房地产行政诉讼的发生，必须是在房地产管理活动中，被管理的相对人(公民、法人或者其他组织)对房地产管理机关的管理行为侵犯其合法权益而向人民法院提起的诉讼。 （2）房地产行政诉讼当事人中的被告方，必须是国家行政机关。 （3）房地产行政诉讼的管辖不是以被告所在地为依据，而是以被管理的房地产所属地区为依据。 3、房地产纠纷行政诉讼的特别规定 （1）举证责任倒置 （2）诉讼期间原行政行为不停止执行 （3）房地产纠纷行政诉讼不适用调解 （4）审查具体行政行为合法性 （二）房地产纠纷行政诉讼提起的条件 根据我国《行政诉讼法》的规定，房地产行政纠纷能够提起行政诉讼的，主要有以下几种情况： 1．相对人不服房地产管理部门罚款、吊销报废证照的，责令停业、没收房地产的； 2．公民、法人或者其他组织认为房地产行政管理机关或工作人员侵犯其房地产企业经营自主权的； 3．公民、法人或者其他组织认为符合条件向房地产行政管理部门申请颁发产权证、准建证和其他有关房地的证件而拒绝颁发或不予答复的； 4．公民、法人或其他组织，向房地产管理部门申请保护人身权、财产权的法定职责而拒绝履行或不予答复的； 5．公民、法人或者其他组织认为房地产行政管理部门违反要求履行义务的。 （三）人民法院对房地产行政案件的审理 人民法院根据不同情况，可依法作出以下几种判决： 1．房地产行政管理机关作出的具体行政行为所依据的事实清楚，证据充足，适用法律正确，符合法定程序的，判决维持被告的具体行政行为。 2．房地产行政管理部门，所作出的具体行政行为若有以下情形之一的，判决撤销或部分撤销该具体行政行为。 (1)具体行政行为证据不足。即在行政诉讼过程中，被告房地产行政管理部门拿不出证据或证据不足，证明其具体行政行为的合法。 (2)适用法律错误。是指对违法事实的定性或对法律条文错误的理解，从而引用了不该引用的法律条文。 (3)违反法定程序。即不按法律规定的程序行使行政权，其结果会损害或可能损害原告人的权益。 (4)超越职权。房地产行政管理部门所作的具体行政行为超出了自己的职权范围。例如房地产行政管理部门对违反房地产市场秩序的人予以拘留，这就超越权限，侵犯了公安部门的职权，应予撤销。 (5)滥用职权。房地产行政管理部门在执法时违背了法律、法规的立法目的或以权谋私、索要好处，对某企业违章非法印制、伪造房屋权属证书的，应当没收其非法所得