第二章 开店调查与商圈.ppt

第二章 开店调查与商圈分析 一、开店程序 1、开店计划程序： 2、门店选址的原则： （1）方便顾客购买。 交通便利； 靠近人群聚集的场所； 人口居住稠密区或机关单位集中的地区； 符合客流规律和流向的人群集散地段。 （2）有利于商场开拓发展。 提高市场占有率和覆盖率； 有利于形成综合服务功能，发挥特色； 有利于合理组织商品运送。 （3）有利于获取最大的经济效益。 3、门店选址的程序： 4、门店选址的几种策略： （1）地理位置细分策略： 对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对门店位置做出选择的策略。 门店选址与路面、地势的关系； 门店选址与地形的关系； 方位情况。 走向情况。 交叉路口情况。 （2）出奇制胜策略： 4、门店选址的几种策略： （3）潜在商业价值评估策略： 拟选地址在城区规划中的位置及其商业价值； 是否靠近大型机关、单位、厂矿企业； 未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度； 是否有“集约效应”。 （4）专家咨询策略。 二、立地调查： 1、优良立地的基本条件： 2、立地条件的要素： 3、立地调查的要点： 店址调查； 环境； 人口数和户数； 交通流量； 住户情报； 竞争店； 都市功能； 其他可选店址； 年营业额预测； 损益平衡点设定。 三、市场调查： 1、市场调查阶段： 2、市场调查重点： 3、市场调查原则： 4、市场调查目的： 5、市场调查的具体方法： 四、商圈： 1、商圈概念： 2、商圈分析的重要性： 3、商圈构成： 4、商圈形态： 商业区。商业行业集中的地区。 住宅区。有1000户以上住户。 文教区。附近有大、中、小学校等。 办公区。办公大楼较多。 混合区。住商混合、住教混合。 5、商圈顾客来源： 居住人口。是核心商圈内基本顾客的主要来源。 工作人口。次级商圈中基本顾客的主要来源。 流动人口。 6、商圈调查流程： 五、确定商圈方法： 1、零售引力法则： 一个城市对周围地区的吸引力，与它的规模呈正比，与离其之间的距离成反比。 ：Y地区商圈的限度； ：X,Y之间的距离； ：X地区的人口； ：Y地区的人口。 例题：各自独立的A、B、C和D地区的人口和距离，A地区是最大的，拥有20万人口，围绕在它四周的是三个比较小的地区。B地区有2万人口，距离A地区12公里；C地区有4万人口，距离A地区10公里；D地区有5万人口，距离A地区3公里。求A地区在B,C,D三个方向上的商圈范围？ 解答： A地区在吸引B地区方向顾客的商圈范围为9.l公里。 A地区在吸引C地区方向顾客的商圈范围为6.9公里。 A地区在吸引D地区方向顾客的商圈范围为2公里。 2、饱和理论： 通过计算零售商业市场饱和系数，达到测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，用以帮助新设商店经营者了解某个地区内同行业是过多还是不足。 IRS=（H）*（RE）/RF IRS：某地区某类商品零售饱和系数 H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积 3、新零售力法则 在相互间有明确的竞争关系的两个城市间，其商业经营的比率关系。 Ba/ Bb= (Pa/ Hb)*(4/D) Ba——城市B的购买力被城市A吸引的比率； Bb——城市B购买力的比率； Pa——城市A的人口； Hb——城市B的人口； D——A，B两城市间的距离； 4——惯性因素。 4、概率模型 ： 从消费者的立场出发，认为消费者利用某一商业设施的概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所消耗的必要时间及该商业设施的规模实力。 j——某商业设施； Pij——i地区消费者光顾j商业设施的概率； Uij——j商业设施的效用； Sj——商业设施的规模（营业面积）； Tij——从i地区到j所需时间； λ——随交通工具不同而变化的参数； Eij——i地区消费者光顾j商业设施的人数； Ci——i地区的消费者数量。 影响商店商圈大小的各种内外环境因素 ： 1、商店的经营特征。 2、商店的经营规模。 3、商店的商品经营种类。 4、竞争商店的位置。 5、顾客的流动性。 6、交通地理状况。 7、商店的促销手段。 六、投资回报