第八章 物业管理法.ppt

第八章 物业管理法律制度 本章提要：良好的物业管理，不仅能为物业服务公司带来好的效益，而且能够实现物业的保值增值，并创造良好的社会效益、环境效益和生态效益。本章主要包括物业管理的起源与发展，物业管理的有关概念、内容，业主、业主大会、业主委员会以及物业服务企业等的有关内容。通过本章的学习，了解物业管理的起源与发展、业主自治的基本原理、普通住宅小区物业管理服务等级标准；理解物业管理的基本概念、物业管理的基本内容、新的《物业管理条例》修改内容及《物权法》对物业归属权的规定、物业服务企业的设立、物业服务企业的权利及义务、物业服务的委托等内容；掌握物业管理的主要环节、业主、业主大会、业主委员会、管理规约、物业服务企业的性质、物业服务合同的订立。 第一节 物业管理概述 一、物业管理的起源与发展 传统意义上的物业管理起源于19世纪 60年代的英国。 现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国。 香港物业管理的产生与发展是本世纪50年代以后。 国内的物业管理产生于二十世纪80年代初期。 二、新的《物业管理条例》修改内容及《物权法》对物业归属权的规定 1、新的《物业管理条例》的修改内容 （1）物业由“管理”到“服务” （2）业主委员会成立的指导部门增加 （3）通过起诉可撤销业主大会或者业主委员会的决定 （4）严格专项维修资金使用条件 （5）解聘物业服务公司，投票权数既要考虑面积也要考虑人数 三、物业管理基本概念、特征及基本内容 1、物业的含义 从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。 2、物业管理的含义 物业管理是是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 四、物业管理的主要环节 （一）物业管理的准备阶段 1、物业管理的早期介入 2、制定物业管理方案 3、制定临时管理规约及有关制度 4、选聘物业服务企业 （二）前期物业管理阶段 1、物业的接管验收 2、业主入住 3、档案资料的建立 4、日常的前期物业管理服务 5、首次业主大会召开 （三）物业管理的日常运作阶段 1、日常综合服务与管理 2、系统的协调 第二节 物业的业主自治管理 一、业主自治的基本原理 广义的业主自治是指特定物业的业主们，一方面根据个体利益和自主意志对自己独有专属部分进行自益性管理(包括委托他人代管)，另一方面集合组成业主团体，通过行使物业区分所有权，对各业主共有共用部分和团体共同事务实行公益性统一管理，从而形成业主个体自治管理与业主团体自治管理相结合的一种物业管理方式和制度。 狭义的业主自治，又称业主团体自治，是指特定物业管理区域内的全体业主，为了对其物业进行管理、使用，维护其自身权益以及物业的整体利益，依照法律规定和共同约定，组成自治性组织，对物业的公共事务进行自治自律、民主管理的方式和制度。 作为专门的房地产法性质的物业管理法律，业主自治概念主要是狭义的业主自治。 二、业主 1、业主的概念 房屋所有权人为业主。在物业管理中，业主又是物业服务企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。 三、业主大会 1、业主大会的性质 2、业主大会的成立 3、 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 4、下列事项由业主共同决定： （1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 四、业主委员会 1、业主委员会的性质。业主委员会是业主大会的执行机构。 2、业主委员会的成立。业主委员会由业主大会选举产生。 3、业主委员会履行下列职责： （1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　（4）监督管理规约的实施；　（5）业主大会赋予的其他职责。 五、管理规约 新的《物业管理条例》将“业主公约”改为“管理规约”，使其有了一定的强制性。 管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质，并具有一定的强制性。