[房地产]杭州市playground-悠游一族单身公寓整体策划案(doc 23页).doc

杭州市playground-悠游一族单身公寓整体策划案 目录： 市场篇 第一部分：市场情况分析 杭州市城市发展综述………………………………2 杭州市住宅市场分析………………………………3 项目竞争市场分析…………………………………5 第二部分：项目优劣势分析 项目优势…………………………………………‥7 项目劣势…………………………………………‥9 第三部分：目标客户群体及特征 目标客户社会层面特征…………………………‥10 需求特征…………………………………………‥10 群体家庭收入特征………………………………‥10 营销推广篇 第一部分：项目营销策划部署 一.市场营销推广策略………………………………‥11 二. 宣传策略……………………………………………12 第二部分：项目相关销售条件建议 付款方式及物业管理费用………………………………14 装修标准………………………………‥………………15 第三部分：项目户型 项目首期户型……………………………………………16 结束语……………………………………………………………20 市场篇 第一部分：市场情况分析 杭州市城市发展综述 杭州是一座有悠久历史和文化的古城。考古发现的“良诸文化”证明，早在四千多年前，已有人类在此繁衍生息。在三千年前的周代之前，杭州属于“扬州之域”。秦姓皇统一六国后，杭州县治，称钱唐县，属会稽郡。至南北朝，改县治为郡治，称钱唐郡（唐时因为避讳，改“唐”为“塘”）。隋代开皇九年（公元五八九年），钱唐郡改称杭州。到了唐代（公元六一八年至九零七年）初期，杭州日见繁荣，居民达十余万。长庆二年（公元八二二年），诗人白居易任杭州刺史时，筑堤疏井，进一步治理西湖和开发杭州，使杭州成为著名的风景城市。 ????五代吴越国和南宋王朝曾先后两次在这里建都，历时长达220多年。要说杭州这个城市的发展，它的繁荣时期，其实是从五代吴越建都后开始的。“上有天堂，下有苏杭”这句赞语，也是从这个时期开始流传开来的。宋室南渡，在杭州建都，改称临安府,历时一百五十余年。在这段时间里，杭州作为全国政治、经济、文化的中心，更显得畸形繁华。元朝改临安府为杭州路,为浙江行省省会.元代以后，全国政治中心北移，但杭州仍是我国东南地区的重要城市之一。????明清时期，杭州府仍为浙江省省会,在此时期,杭州的工业、手工业、商业都有所发展。一八四零年鸦片战争以后，杭州沦为半封建半殖民地城市。民国16年（1928年）设置杭州市，成为浙江省政治、经济、交通、文化中心。一九四九年五月三日，杭州解放。 杭州作为我国的七大古都之一，素以湖光山色，风景秀丽著称。依据历史发展条件和自然环境特征，形成了杭州主城南依吴山、凤凰山，北抵半山，西临西湖，呈南北向狭长发展的形态，而北部工业区的发展，更加剧了杭州城市南北方向和东西方向的不平衡。以著名旅游胜地西湖为市中心向周边辐射，余杭、萧山并入以后，杭州城市扩建步伐加快，在过去3年里，经济快速增长，社会全面进步，国内生产总值年均递增11.5％，人均国民生产总之达到了3025美元。农业结构调整成效明显；工业经济总量加大，结构优化；服务业稳步发展；旅游总收入增长快于国民经济增长；商贸、房地产、金融业发展良好。杭州正在一步步朝着国际化的大都市这一目标迈进。 二.杭州市住宅市场分析 杭州楼盘价格持续上升的现象已被称作“杭州现象”来分析，现 在杭州城区商品房均价已达到7000元/平方米，部分楼盘已超过12000元/平方米。在繁荣、涨价、感叹和争论声中，不光是房地产业及相关行业，现在全社会都在讨论住宅市场。如果进行统计调查，“房价”可能是去年杭州公众关注率最高的词汇之一。根据对杭州房地产市场的调查和分析，杭州住宅市场走向有下面几个走势： 1.改善居住的需求很大 经过近10年的住房制度改革和住宅市场发展，杭州人的居住水平和居住环境已经得到了明显改善，基本居住需要已经得到了满足。但是对目前的住房不满意的被调查者占46.7％，这一部分人中又有一半准备通过购买住宅改善居住条件。 2.投资比例增长 除了超过50％的家庭具有改善住房条件的实际需要外，住房投资已经成为家庭理财的重点。据2002年统计数据，杭州人均GDP超过28000元，居民家庭十分富裕。富裕起来的家庭会把财产的很大比例积累到不动产方面。在调查中，有24.5％的人选择了“积累家庭财富”，还有29.5％的人表示是为了子女或父母购房。可见，“改善者”和“投资者”成为杭州市两类基本购房需求来源。在土地资源稀缺和城市建设投资短缺的约束下，城市住宅供不应求趋势必然会长期存在，这也成了杭州房价持续上涨的根源。 3.“看涨”预期主导，市场发热 杭州的住宅价格已经连续6年大幅上涨，所有的购房者都成了受益者，房价“看涨”预期主导了社会心理和舆论，诱导出一浪高出