第十章土地增值税会计.ppt

税务会计（第六版） 盖地 立信会计出版社 第十章 土地增值税会计 第一节 土地增值税概述 第二节 土地增值税的计算 第三节 土地增值税的会计处理 第一节 土地增值税概述 什么叫土地增值税? 土地增值税的纳税人如何确定? 土地增值税的纳税范围如何界定? 对土地增值税的税率有何规定? 第一节 土地增值税概述 土地增值税 是对纳税人转让房地产所取得的增值额征收的一种税，是一种收益税。 土地增值税的纳税人 凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，并且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 第一节 土地增值税概述 土地增值税的纳税范围 转让国有土地使用权；地上的建筑物 及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 土地增值税纳税范围的具体界定 以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物 第一节 土地增值税概述 以继承、赠与方式转让房地产 房地产出租 房地产抵押 房地产交换 以房地产投资入股进行合资或联营 房地产的联建 房地产的代建房行为 房地产的评估 第一节 土地增值税概述 土地增值税的税率 实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。 土地增值税的减免 土地增值税的纳税期限和纳税地点 转让房地产合同签订之日起七日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报。 第二节 土地增值税的计算 土地增值税实行何种税率?其运算公式是什么样的? 第二节 土地增值税的计算 土地增值税实行超率累进税率。 其计算公式如下： 土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额 应纳税额=土地增值额×适用税率 第二节 土地增值税的计算 房地产转让收入的确定 货币收入 实物收入 其他收入 扣除项目的确定 新建房地产扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额 第二节 土地增值税的计算 开发土地和新建房及配套设施的成本 开发土地和新建房及配套设施的费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 旧房及建筑物扣除项目金额 土地增值额的计算 第二节 土地增值税的计算 应纳土地增值税的计算 第二节 土地增值税的计算 土地增值税的纳税申报 土地增值税的清算 土地增值税的清算单位 土地增值税的清算条件 非直接销售和自用房地产的收入确定 第三节 土地增值税的会计处理 预缴土地增值税的会计处理 预缴土地增值税的会计处理与企业上缴土地增值税相同，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。 待房地产营业收入实现时，再按应交的土地增值税，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。 扣除项目金额的会计处理 计算土地增值税税额，关键是正确计算和确定扣除项目金额。由于转让房地产的情况千差万别，其计算方法也有所不同。 房地产开发企业 非房地产开发企业 转让的房地产 第三节 土地增值税的会计处理 主营房地产业务的企业土地增值税的会计处理 主营房地产业务的企业，是指在企业的经营业务中，房地产业务是企业的主要经营业务，其经营收入在企业的经营收入中占有较大比重，并且直接影响企业的经济效益。主营房地产业务的企业，既有房地产开发企业，也有对外经济合作企业、股份制试点企业和外商投资房地产企业等。 现货房地产销售 在现货房地产销售情况下， 采用一次性收款、 房地产移交使用、 发票账单提交买主、 钱货两清的， 应于房地产已经移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现， 借记“银行存款”等账户， 贷记“主营业务收入”等账户。 同时， 计算应由实现的营业收入负担的土地增值税， 借记“营业税金及附加”等账户， 贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。 第三节 土地增值税的会计处理 商品预售 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 第三节 土地增值税的会计处理 兼营房地产业务的企业土地增值税的会计处理 兼营房地产业务的企业，是指虽然经营房地产业务，但不是以此为主，而是兼营或附带经营房地产业务的企业。 兼营房地产业务的企业，转让房地产取得的收入，计算应由当期营业收入负担的土地增值税时，应同营业税一样，记入“其他业务成本”账户。 第三节 土地增值税的会计处理 转让房地产的会计处理 企业转让国