【前期报告】上海天地源集团西安木塔寺项目前期定位和可行性分析报告2.ppt

天地源木塔寺项目发展概念策划 研究框架 PART3 开发 市场领先者的开发建议 市场跟随者的开发建议 （一）市场领先者的开发建议 开发强度选取 物业类型组合 户型面积配比 开发分期及开发时序 开发强度选取 各地块开发强度设定 三块地差异化的周边环境和资源条件 开发时考虑首期以部分稀缺性物业类型（多层）切入市场 开发时序 开发顺序: B-C-A 考虑因素 B地块占地规模较大，景观资源均衡性较好，利于产品环境营造 A地块用地条件、景观条件相对较差，前期开发价值不高，应于在小区和周边区域成熟后开发 产品组合及分布 考虑因素 各地块容积率设定情况 开发顺序由B-C-A，考虑到后期价格的提升，A地块应控制总价，适当缩小户型面积 开发产品-价格发展曲线 整体物业类型配比 整体户型面积配比 总体户均面积147平方米 开发分期 总开发面积约25万平方米 开发周期设定为4年，销售期3年 考虑因素： 目前高端物业平均每年消化量在7-10万 本项目凭借形近似的资源条件和品牌资源，预计年销售量可达8-9万平方米 （二）市场跟随者的开发建议 开发强度选取 物业类型组合 户型面积配比 开发分期及开发时序 开发强度选取 总用地面积：150亩 整体容积率取3 三块地容积率均取3 建筑密度：20% 物业类型组合 户型面积配比 整体户均面积120平方米 拉长产品线、扩大产品覆盖面，抢夺高新区中高端市场各类消费人群 开发周期及开发时序 总开发面积约为30万平方米 开发周期设定为4年，销售期3年 考虑因素： 目前在售高新区主要物业的年消化量10-12万平方米/年 本项目凭借枫林绿洲项目品牌优势，预计每年消化量10-12万 PART4 投资估算 市场领先者（方案一）投资估算 市场跟随者（方案二）投资估算 两方案对比 市场领先者（方案一）：容积率2.4 注明：其中A地块容积率3.0， B地块容积率2.5， C地块容积率1.5， 售价设定 销售收入估算 说明：以上销售收入暂未考虑商业销售收入，小高层和高层按均价4600元/平方米考虑。 不含土地成本的投资估算 不同地价条件下的投资收益 开发成本-售价的敏感性分析 备注：基准方案按地价为180万元/亩计算 市场跟随者（方案二）：容积率3.0 售价设定 销售收入估算 说明：以上销售收入暂未考虑商业销售收入，小高层、高层按均价4200元/平方米考虑。 不含土地成本的投资估算 不同地价条件下的投资收益 开发成本-售价的敏感性分析 备注：基准方案按地价为180万元/亩计算 对比分析 建议选择市场领先者策略（方案一） THANKS！ PART5 附件 （市场基础资料） 市场调查工作内容(2006.7.13-2006.7.29) 项目地块现状调研 项目用地条件、资源、交通状况、周边重要配套设施等 西安全市及高新区经济发展调研 西安全市房地产市场调研 已出让、待出让土地情况 城东、城南、城北、城西在售的主要楼盘（约50个） 相关专业人士访谈 相关政府部门走访（城市规划局、国土局、房管局等） 相关工业园区走访 市场调查公司 房地产信息网 二手资料收集、整理及分析（城市、经济、房地产总体市场及个盘等） 高新区户型面积供应情况 营销顾问执行标准流程 目录 世联顾问简介 顾问的价值体现 标准流程 案例分析 世联的核心优势（与其他公司的差异）  世联的核心优势（与其他公司的差异） 顾问：①全国视野（领先的优化方案选择） ②平台资源（降低试错成本） ③卓越的工作方法（系统性） 营销顾问的战略位置、目标、策略 全程住宅营销顾问流程介入期——确定总体解决方案 全程住宅营销顾问流程筹备期——细化方案，创造营销条件 全程住宅营销顾问流程筹备期——细化方案，创造营销条件 全程住宅营销顾问流程销售筹备期——积累客源，蓄势待发 全程住宅营销顾问流程开盘强销期——快速去化，制造开盘热销 全程住宅营销顾问流程销售持续期——阶段性营销总结分析与调整 全程住宅营销顾问流程尾盘期——针对性解决，完成项目资金回笼 结盘备案 THANKS 市场跟随者策略 （方案二） V.S. 市场领先者策略 （方案一） 项目价值利用 （区位/资源价值） 经济效益 企业品牌促进作用 市场进入门槛 市场竞争密集程度 越多，促进作用越大 越多，竞争越激烈 越多，门槛越高 越多，效益越好 越多，匹配程度越高 高新 目前咨询登记　 高层33-43万多层70-80万 预计高层3300多层5000 高层68-71（1房1卫）97-100（2房2卫）125-128（3房2卫）多层主要以138-158为主（3房或4房2卫） 17栋高层、3栋小高层、4栋多层 3.0 20 200 枫林华府 中海 2005年7