【商业地产】-天启中信东莞市凯旋城2期营销策略报告-144PPT-1.9M.ppt

4000以上 万科?城市高尔夫花园 万科?城市高尔夫花园 [高尔夫边上的上层建筑] 占地面积：123509平方米 建筑面积：185263平方米 位置：属东莞传统高尚住宅片区——黄旗山片区 紧邻市区唯一高尔夫球场——峰景高尔夫 西靠五环路，南接西南路，松山湖大道，东邻莞深高速 一期四层半叠拼208套 ； 二期约150套小单位情景美墅； 三期高层约400套； 四期高层约500套（预计05年年底推出）。 重要时间节点 要点回顾 阶段性推广计划 销售节奏 销售节奏 销售节奏 销售节奏 二期总销金额： 8.5 万平方米 X 4300 元/平米=3.655 亿元 二期营销费用： 3.655 亿元 X 2.3%=840 万元 谢谢！ 军产土地开发操作模式 ——恒大南京苜蓿园项目沉淀 军产土地开发利用方式 两种利用方式优劣势比较 南京苜蓿园项目推进流程 操作流程说明 军产土地开发操作模式 ——恒大南京苜蓿园项目沉淀 军产土地开发利用方式 两种利用方式优劣势比较 南京苜蓿园项目推进流程 操作流程说明 续势：主题化行销— 5.1 房展会 “中信凯旋城”概念分馆 概念营造：格调优雅的宫廷化气息，体现尊崇与优越 现场包装：红酒展厅（法国概念做足） 活动：邀请法国人进行表演 看楼车：奔驰车看房专线（和车辆租赁公司联手） 惊喜大礼包： 1 、赠送法国名贵红酒：金奖拿破仑； 2 、现场折扣优惠； 3 、送法国 10 游（不去可折扣）； [广告目的] ：针对本阶段推出的产品特性，将公园豪宅的概念化宣传深入到细部产品的诉求，告诉消费者真正的豪宅所具备的应有条件。 [广告主题] ：“精品细节系列”精品豪宅新内容 入户花园决定自然尺度。 中央公园生活 法式宫廷豪邸 宽容阳光宽容生活， 4.5 米的面宽哲学。 错在解不开的生活之迷。 》广告配合 入户花园 超大面宽 创新错层 [媒体选择] ：东莞日报、南方都市报、广州日报 [时间] ：房展会以后 续势：— [精品细节广告] 续势：— [定向推广] 两种方式： 1 、定向展示 锁定几大重点镇区星级酒店，设立凯旋城专场展示处； （厚街、虎门、长安、常平、石龙等经济发达区域） 2 、定向巡展 自己组织巡展车队，定期展开推介活动； 中信凯旋城 2 期镇区巡展 本阶段延续时间较长，不停举办活动，聚集人气 续势： [社区活动] 缤纷节日欢乐表演 1 、“六一儿童嘉年华会” 2 、“公园养生之道”讲座 3 、“时尚美容沙龙” 4 、“家庭鸡尾挑酒大赛” 5 、“法国经典老电影回顾周” 第三轮：持续销售 备注：中盘阶段最为关键，也最为困难，许多楼盘开局都很成功，但 后劲不足，对整个销售带来影响因此，在 5 月开始的第二轮主题强。 销中，必须推出最好的户型，抢占市场，以期热销不断。 销售节奏 第三轮：持续销售 销售节奏 1 、价格表调整： 考虑到本阶段推出的是小区最好的房源，根据稀缺的环境、户型优势，结合前期销售情况和当时市场环境适度调高价格，以高出区域价销售签约。 2 、实景展示支撑： 本案实景已经全部亮相，同时 4 月 30 日封顶完成，可借助事件举办“封顶仪式”和“ 5.1 房展会”形成互动，也可有力地支持价格适量攀升。 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 品牌文化开展期 传播节奏 {升势} 只有一种文化 第四阶段：品牌文化开展—二次强销 1 、借助 10.1 黄金假期的展开，以文化提升精品，用精品文化意识打造和提升社区非同一般的文化生活，赋予社区内涵。 》推广任务 》推广时间 活动/展会/报纸 》攻击手段 2005 年 9 月初-2005 年 10 月底 推出200套、蓄水250套、去化150套 升势： [精品文化活动] “凯旋城法国文化精品艺术节” 1 、法国艺术焰火表演（希腊奥运会烟火就是由法国承办） 2,法国熔点现代舞蹈嘻哈舞曲 3 、蓝色海岸——法国阿尔卑斯滨海艺术展 4 、法国印象派艺术之旅系列音乐会 第四轮：准现房销售 ①时段： 05/9 — 05/10 备注： 9 月开始，建筑外立面完成，进入准现房销售，销售 量将明显提升因此补充足够的房源，。 销售节奏 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 第五阶段 尾盘促销期 品牌延续期 传播节奏 {收势} 只有一种生活 1 、该阶段主要目的是精装房推出，叠加各种促销手段，顺利完成剩余房源销售。 》推广任务 》推广时间 报纸/促销 》攻击手段 2005 年 11 月初-2005 年 12 月底 第五阶段：品牌