【商业地产】合生国际花园CBD高档公寓产品设计解析.doc

新古典主义的CBD高档公寓——合生国际花园产品设计解析 合生国际花园作为合生创展再次进军CBD区域的新作，项目规模虽然只有20万平方米，却是CBD住宅区内新盘青黄不接之时最具份量的供应。合生国际花园的产品设计完全可以延续区域已有的产品特色——大户型、豪华品质，且这也是合生创展所擅长的。但合生国际花园决定一改以往合生创展以舒适豪华大户型为主、建筑风格都采用“新古典主义”的特色，推出了建筑风格简捷现代、户型面积小巧的产品。本专题将详细解析该项目的设计。 合生创展从2005年的“合生力量，共建和谐”，到2006合生满意生活升级年，一直以高雅的社区文化理念和优质服务领跑业界，实现从产品层面到文化层面的不断跨越。合生国际花园是合生创展进军北京四年后，成功开发珠江帝景、珠江罗马嘉园、珠江绿洲家园等精品楼盘后的又一力作，被合生创展集团视为战略升级代表作。 一、20万平方米的高档公寓 合生国际花园位于朝阳区国贸桥南600米，东三环内，CBD中心地段，占地约5万平米，北面为500米宽城市绿化带，与建外SOHO隔河相望，地块地段优越，交通便利，周围生活设施配套成熟，与国贸中心仅5分钟车程，紧邻繁华的国贸商圈。 项目档案 物业类型：公寓 建筑类别：板楼 占地面积：50000 平方米 建筑面积：200000 平方米 容 积 率：3.4 绿 化 率：37.80% 均价：14500 元/ 平方米 项 目 位 置：朝阳区广渠门外大街3 1 号 开 发 商：北京合生绿洲房地产开发有限公司 二、项目开发背景 1、区位优势 合生国际花园位于国贸商圈，国贸商圈是公认的CBD中心区，在此云集了众多五星级饭店，各大金融公司，各国驻华使馆，5A级智能写字楼。政府的支持、商务环境成熟、配套齐全和CBD区域强大的消费能力促使CBD地产持续升温。 2、写字楼与高端公寓供求失衡 2005年，CBD写字楼大量激增，高档公寓却出现断档的趋势。具统计：目前CBD写字楼与公寓比为2：1，在售公寓项目已接近尾声，像金地国际花园、华贸中心、富力城等剩余大面积户型居多，且总价高、投入大。在市场出现断档的时候，合生国际花园，作为CBD中心区高端物业，兼备办公及居住功能出击市场。 周边竞争项目 建筑类别 占地面积 均价 备注 金地国际花园 板楼 4 万m2 17000 元/m2 在售户型以200m2 以上大面积为主 华贸中心 板楼、塔楼 35 万m2 18800 元/m2 在售户型以200m2 以上的大户型为主 富力城 板楼、塔楼 48.78 万m2 13000 元/m2 在售三期，主力户型为三居230m2 左右的大面积户型 建外SOHO 板楼、塔楼 13 万m2 17000 元/m2 在售户型以200m2 以上的大户型为主 3、两大媒体东迁、消费潜力增强 2004年，投资50亿的中央电视台和投资16亿的北京电视台新址相继进驻CBD，将带动从节目制作、大型活动策划到影视经纪、代保险和金融投资服务等庞大产业链东迁；直接相关公司1000多家，间接相的公司3800多家，涉及人数不下30万，大量办公及居住需求，带动CBD购买力和租务市场持续升温。 中国主要CBD 10 年前 现在 北京CBD 200 — 300 美元/m2 2000 — 3000 美元/m2 上海CBD 150 — 200 美元/m2 2000 — 2800 美元/m2 深圳CBD 100 — 120 美元/m2 1800 — 2000 美元/m2 香港CBD 800 — 1000 美元/m2 10000 — 15000 美元/m2 三、项目定位 1、目标客户群定位 合生国际花园把客户定位为城市财富新贵阶层，他们的事业、家庭与朋友都在城市，他们希望随时与城市保持密切沟通，渴望自己的工作、生活、休闲、娱乐、交际、购物等一切生活愿望都能随时满足。 2、产品定位 合生国际花园定位于中国中心区前瞻型建筑，力求为CBD打造居住形态分水岭，呈献未来城市宜居标准。 合生国际花园——前瞻型建筑内涵解读： （1）前瞻国际区域 地缘：与公信力、唯一性地标国贸为邻； 效率：最短生活半径内实现资源的最大占有； 资源：邻近500强使馆区 。 （2）前瞻建筑规划 功能：拥有自我循环的价值链，全薄板公寓、LOFT、底层TOWNHOUSE、魅力商街有机组合。 （3）前瞻宜居生活 舒适：功能齐备，100-130平米主力二三居，集成卧室、客厅、储藏间、保姆房等，超百米庭楼间距； 环境：通惠河、3万平米私家园林，中央林荫大道。 四、项目总体规划 1、总体规划设计思想 由于地块特殊的地理因素，从规划上着重发挥其优势，努力提升城市住宅的舒适性与生活品位，营造优美的小区内部环境，同时充分利用外部