【商业地产】浙江桐乡润丰新世界广场营销策划执行报告-90DOC.doc

第一部分：市场部分 区域市场状况分析 房地产市场总体供求状况分析 从桐乡市统计局《关于2005年全市国民经济和社会发展的统计公报》中有如下信息“房地产投资增速明显放缓。全市房地产开发投资额达15.13亿元，比上年增长9.6％，增幅比上年下降54.3个百分点。房地产施工面积186.9万平方米，其中住宅150.9万平方米，分别比上年增长12.3％和22.0%;竣工面价59.1万平方米，比上年增长28.1％，完成销售面积20.1万平方米。比上年下降46.9％，销售额5.21亿元，下降51.4％。” 从上述数据中得知，“桐乡的房地产市场发展明显放缓，”“2005年的房地产施工面积有186.9万平方米，其中住宅150.9万平方米，”换言之，商用物业的开发量在36万平方米，去年开发的量有望在2006年批量乃至全部上市，届时桐乡的商用物业供应将有喷涌之势。 项目周边竞争项目分析 为方便项目的平衡比较，将以表格的形式进行提交。  项目名称 尚城 (宝利·罗玛) 大厦 项目性质 商务楼 基本指标 地址 桐乡市润丰步行街与迎凤路交界处（8183939、8185151） 占地面积 4000多㎡ 建筑面积 约3万㎡ 建筑类型 单体两幢楼，1-4层为1万㎡思维精品商场，5-17层为商务公寓 商铺数量 80间左右 商场标准层 约2500多㎡ 公寓标准层 约2500多㎡ 经营年限 40年，公寓50年 年递增率 未定 发展商 桐乡金弘房地产开发有限公司 投资商 ――― 物管/经管公司 未定 管理费用 未定 广告位费用 未定 周边配套 润丰商业步行街的商业配套 广告诉求 定位 桐乡首座酒店式管理的商务公寓/数码广场（群楼） 口号 时尚领地 财富旺角 产品诉求 未来市中心金钻地段：润丰步行街核心位置； 步行街地标建筑，古罗马风格主题休闲广场和精致的空中花园； 完善的商务居住配套 品牌的物管服务（物管公司未定） 经营规划 各层功能分布/摊位数 1F 沿街独立商铺、里面商铺统一作颐高数码城 2F 颐高数码城 3F 未定 4F 未定 5-17F 酒店式公寓（部分为速8统一经营，其余为自主产权） 辐射范围 面向桐乡 经营模式 物业属性 发展商向小业主售卖产权，提供两年8％的返租回报 租金（元/㎡/月） 未定 售价（元/㎡） 商铺：外面：￥14000，里面：￥7500－9000；二层：￥5000－6000 酒店式公寓：带装修、返租回报的￥4500；毛坯无回报的￥2800－3500 销售率/租赁率 商铺：3月下旬正式开盘，临街商铺基本售完，内街商铺销售缓慢 公寓：带装修、投资回报的酒店式公寓销售情况良好，毛坯剩余较多 综合分析 去年房产会以全新形象出现，更推出两年8％回报的由速8经营的酒店式公寓，一时销售状况火爆；但热潮过后，跌入销售低谷，近半年来公寓销售状况一般； 引入速8酒店作为公寓的经营管理人，推进了公寓的销售进度；引入颐高作为裙楼商业的主力商家，带动裙楼的招商，对销售有直接拉动作用，在最短的时间内引进品牌主力商家进行经营管理输出，是项目推进的一个有效捷径，值得我项目在推售过程中加以借鉴。  项目名称 瑞丰商务广场 项目性质 商务楼 基本指标 地址 桐乡市润丰商业步行街与为民路交界处 占地面积 约34000㎡ 建筑面积 约1.5万㎡（具体数据没定） 建筑类型 3层商铺，4-9层单身公寓 商铺数量 ――― 经营年限 商场：40年 公寓：50年 年递增率 ――― 发展商 桐乡市瑞丰房地产开发有限公司 投资商 ――― 物管/经管公司 未定 管理费用 未定 广告位费用 未定 周边配套 润丰商业步行街的商业配套 广告诉求 定位 集大型商业、特色商业和部分的零散商业，成为一个集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商铺 口号 定做专属你的梦想空间 产品诉求 长三角核心位置，交通四通八达； 位于繁盛商业黄金区域，配套完善； 提供星级酒店服务，商务休闲一体。 经营规划 各层功能分布/摊位数 1F 业态没有特别限制，属于业主自主经营。 2F 3F 4-9F 精致小户型私人公寓 辐射范围 面向桐乡及周边地区的小额投资者 经营模式 物业属性 发展商向小业主售卖产权 租金（元/㎡/月） 未定 售价（元/㎡） 商铺14000元/㎡，公寓南向3600元/㎡，北向2800元/平米，装修费用400元/平米。 销售率/租赁率 1F已经全部售完，目前临步行街有一间30多平米的在转让，价格14000元/㎡。2F、3F整体出售，目前有大约1500平米已经正在装修做咖啡厅。还有近3000平米已经预订，但还没有交定金，可以整体对