第四讲-物业房屋维修管理.ppt

制定用水规定 三、供电系统管理 1、重要性 供电部门把电力直接送到用户单位 供电部门把高压电送到小区或高层楼宇，通过该地区变电站再送到各用户单位 2、方式 3、分工原则 供电系统的基本内容和方法 掌握设备情况，建立各项设备档案 对供电设备进行正常维护与保养 采取多种方式作好宣传工作 进行承包责任到人 加强对有关人员的培训 建立24小时运行及维修值班制度，支持用户投诉，及时排除故障 避雷设施的管理 四 、供暖系统管理 1、重要性 热源 舒热 散热 2、组成 区域锅炉房供热系统 热电厂供热系统 分户供暖系统 3、方式与工作原理 供暖系统管理的特点和原则 （1）特点 管理的系统性 明显的季节性 突出的经营性 环保要求高 （2）原 则 经济可行 集中供暖，保护环境 关联管理 “用户至上，服务第一” 供暖系统的管理 （1）组建管理和队伍建设 (2) 供暖锅炉房的管理 接管管理 运行管理 操作管理 锅炉及附属设备的维护 热网管理 1、供暖管网的接管 2、热网设备维修 采暖用户的管理 订立供暖条款，确定供暖双方权利与义务 编制用户手册 供暖费用的收取 1、电梯的含义与组成 含义：电梯通称升降机，是由一台电动机拖动一个金属制成的轿箱在建筑物的井道中并在专设的轨道上作垂直降升运动，达到乘人载物的目的。 五、电梯设备管理 组成： 传动设备、升降设备、安全设备、 控制设备 2、意义 基础管理 1、电梯管理组织的建设 2、运行管理 制定合理的运行制度 服务范围 记录与表报制度 3、经营管理 设备管理 1、设备的接管验收 验收程序 验收标准及有关规定 其它有关问题 2、维修管理 电梯维修等级、周期与要求 维修工程的审批 注意事项 3、基础资料管理 设备档案 维修资料 1、对司机、维修人员的安全要求 持证上岗 制定安全操作规程 加强培训与考核工作 四、安全管理 2、设备安全管理措施 3、对住户的安全教育 第四讲-物业房屋维修管理 一、房屋维修管理概述 二、房屋维修工程 三、房屋维修日常养护 一、房屋维修管理概述 1、含义 狭义：仅指对房屋的养护和修缮 广义：包括对房屋的养护、修缮和改建 2、原因 自然因素 使用因素 生物因素 地理因素 灾害因素 2、原则 经济、合理、安全、实用 为用户服务 区别对待 预防为主，护、管、修相结合 等价有偿 1、质量管理 二、房屋维修管理及其内容 （1）房屋的质量等级鉴定 （2）危险房屋的管理 制定划分危房的标准 建立健全危险房屋的鉴定机构 监督检查排险工作情况 2、施工管理 选择维修施工队伍 维修施工的组织准备 维修施工的技术交底 施工调度与管理 2、档案管理 房屋新建工程、维修工程竣工验收时的峻工图及有关房屋的原始资料； 现有房屋及附属设备的技术资料和可能的产权资料； 技术档案资料 三、房屋维修管理的意义 是延长房屋寿命的保证 能缓解我国目前房屋紧张的状况 是搞好房产经营工作的基础 可以充分发挥投资效果 二、房屋维修工程 1、含义 ——对房屋的维修活动和过程。 2、特点 项目多、范围广 有严格的标准 技术性较强 二、分类 翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维修工程 三、考核指标 房屋完好率 房屋维修工程量 质量合格率 小修养护及时率 三、房屋维修日常养护 1、含义 ——物业管理部门为确保房屋的正常使用所进行的经常性、持续性的小修养护和综合维修工作。 1、具体内容 小修养护 计划养护 季节养护 二、一般程序 项目收集 计划编制 任务落实 三、考核指标 定额指标 经费指标 服务指标 安全指标 服务指标 1、走访查房率 2、 养护计划率 3、 养护及时率 第五章 房屋设备管理 一、房屋设备管理概述 二、给、排水系统管理 三、供电系统管理 四、供暖系统管理 五、电梯设