中冶下关项目启动区营销提案part2.ppt

高站位营销为主线 以高端投资市场突破口，复兴战略提供持续销售力 以“城市复兴”为高度的 “标杆产品营销模式” 以中冶立足开发标杆综合体为总纲，高屋建瓴地塑造“城市复兴”概念，实现经济、社会、品牌兼备的标杆营销模式。 立足高端投资客群价值观，分段强推，实现各阶段目标 站在保值型投资客群直接需求的角度，整合市场、客群、项目利好，在各阶段兑现价值升级，实现各阶段销售、品牌目标的持续上升。 从“复兴战略”衍生的营销策略 营销策划建议 项目营销纲领总表 营销阶段 启动期 价值提升期 价值成熟期 价值转移 蓄客 认筹 解筹 强销 2013年销售 营销主题 解读投资 投资标杆 性价强化 价值成长 增值兑现 推广主题 城市复兴 百年融合 云技术引领城市复兴 云服务引领城市复兴 阶段描述 1 国际金融高峰论坛 2 全球推介发布会 3 公关媒体整合 1历史遗迹修善系列活动 2建筑师论坛 全球科技展示类活动 品牌巡演 转向2013年销售，整合利好兑现价值进一步增长 关键问题 话题营销，建立市场影响力 系列公众活动，规模推广大量蓄客 转向定向阶层营销，针对性打击高端客户 第二轮强推节点，带动整盘形象 依据企业目标客群基础决策 策略关键词 社会舆论先行，将企业品牌、产品卖点隐入公众性炒作 深入传达产品差异特质。培养深度爱好者 进一步深化产品性价比，专注产品带来的新观念的打造 已购客群印证，培养保值投资客户圈层 前期营造的价值向整盘（2013年推售产品）无缝转接 营销策划建议 分期策略 市场和项目两条上升曲线，引导“城市复兴”分期发力 跟随整体市场上升曲线，分类型、分总价段推盘，引领市场 市场成长过程中，分批推出不同物业类型从小到大不同面积段货源，从客户需求、项目形象等多方面引领市场。 跟随项目金融产业成熟曲线，节点推盘，阶梯兑现价值 适度延伸销售周期，按照地铁等重大市政发展节点制定推盘节奏，以阶段性分期提升项目利润。 营销策划建议 入市时机选择与样板形象进度同步 根据市场和工程进度，建议在2012年3、4月开始启动销售 工程进度和证照申领进度 售楼处、样板房、景观示范区进度 宏观环境回暖 分期策略 营销策划建议 2012年推售计划 推出批次 推出时间 推出类型 推出地块 推出体量 1 1月 2月 　 　 　 3月 酒店式公寓 DE 1.23 4月 住宅 F 6.16 5月 商业 DE 0.96 2 6月 酒店式公寓 G 1.04 7月 商业 G 0.6 8月 SOHO J 2.1 9月 商业 J 0.3 3 10月 住宅 H 3.16 11月 商业 C 1.11 12月 　 　 　 　 　 　 　 16.66 E D C H G F I J k 商埠 推售策略：第一阶段 营销策划建议 公开现金流产品，造成轰动效应 第一阶段 2012年以小面积酒店式公寓为突破点入市 分期销售策略：形象/关注度/现金流 以50-70平方米酒店式公寓“定制式商务使馆”为突破口入市，传达项目高端定位和“城市复兴”核心概念，造成轰动效应； 首期房源以小面积酒店式公寓“定制式商务使馆”为主推带入产品规划的立体城市概念，奠定“城市复兴”的产品调性。后期逐步推出舒适型纯居住产品，保证产品均匀去化。 公开现金流产品，造成轰动效应 第一阶段 分阶段推盘节奏 试销 开盘强销 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 当年 销售 酒店式公寓入市 酒店式公寓、SOHO补充入市 蓄客 公寓SOHO续销 办公类客户蓄水 住宅产品入市正式开盘 2012年 住宅续销 住宅补充入市 后期公寓与住宅搭售，商业与多物业搭售，降低营销费用，充分利用案场来客，办公类客户蓄水。 合作 谈判 酒店合作模式谈判、写字楼合作模式谈判前置至项目整体规划确定（拟2011年中） 2013年推售计划 推出批次 推出时间 推出类型 推出地块 推出体量 1 1月 酒店式公寓 I 1.51 2月 3月 酒店 I 2 4月 商业 I 0.8 2 5月 SOHO K 2.26 6月 商业 K 0.4 7月 　 　 　 3 8月 星级写字楼 商埠街 7.38 9月 商业 商埠街 1 10月 　 　 　 11月 　 　 　 12月 　 　 　 　 　 　 　 15.35 E D C H G F I J k 商埠 推售策略：第二阶段 营销策划建议 2013年以办公类产品为利润平衡点，强势推售 分期策略：利润/品牌力/项目成熟度 跟随市场、市政等利好，销售同步成长。 建立项目市场形象后，第二阶段前期以精装修酒店式公寓、SOHO为主，最后推出星级写字楼，保证利润提升空间。 提价冲击市场，保证利润再成长 第二阶段 开盘 强销 1月 2月