井陉项目运行思路（1.14） 40p.ppt

项目环境分析—微观环境 富达山庄 项目位置 井陉县检查院南行200米 项目体量 130000平米 容积率 2 产权年限 70年 项目规划 27栋多层（6层） 总户数 1500（目前在售） 主力产品 80-90（两居） 项目均价 2900 开盘时间 2009.12 销售率 85% 该项目从2009年开盘至今，销售率达85%，消化速度为51套/月，销售情况较好； 为更好的配合销售，项目规划有60-100平商业内街，销售均价为4000元/平； 项目容积率、户型等信息不断改动，造成信息混乱，容易造成部分客户流失 项目环境分析—微观环境 项目亮点： 项目体量大，社区配套成熟，较好的满足了业主的日常需求； 项目依山而建，充分利用地形优势； 较为纯粹的中式风格，注重建筑细节处理 项目规划分布图 项目立面效果图 项目环境分析—微观环境 户型特点： 户型通透，主卧设置在南向，采光、通风较好； 户型布局合理，充分利用面积，利用率高，居住的舒适度强； 客厅面积设计较大，且位于南向，接待舒适度较强； 产品设计动静不分区，不能保证主人的私密性 项目环境分析—微观分析 陉山首府 项目位置 陉山大道新政务中心对面 项目体量 160000平 产权年限 70年 项目规划 5栋高层（28层、25层） 总户数 1000户 主力产品 120平（三居） 项目均价 3000元/平 开盘时间 2012.10 销售率 10% 该项目10月初开盘销售100套左右产品，成交客户以内部员工为主，占比约60%； 项目实际月均销售速度为13套/月，销售情况较差； 项目客户来访量为3-4组/天，项目围挡、宣传单页及老客户介绍为客户来访的主要渠道； 项目规划有5万平左右商业，具体信息未出 项目环境分析—微观分析 产品特点： 项目户型设计从65-127平，一居至三居室产品； 户型设计紧凑，浪费面积小； 户型通透性好，且客厅及卧室均为南向采光，保证了居住的舒适度； 项目预计明年动工，因项目目前仍为期房，所以前期销售情况较差 本案 项目环境分析—微观分析 风景线 项目位置 陉山大道与建设南路交叉口西北角 项目体量 33120平米 容积率 不详 产权年限 70年 项目规划 2栋高层（18层） 总户数 224户 主力产品 95平 项目均价 3300元/平 开盘时间 2010.10 销售率 95% 主打亮点 位置 项目从开盘至今销售率为95%左右，月均销售速度为9套/月，销售情况较差； 该项目以两居室产品为主，成交客户以周边村庄居民为主，消费习惯较传统，更喜欢购买现房产品 项目环境分析—微观分析 家百汇 项目位置 陉山大道 项目体量 20000平 容积率 不详 产权年限 40年 项目规划 地下 总户数 未定 项目均价 6000-15000元/平 开盘时间 未定 销售率 —— 主打亮点 位置 该项目属于地下商业，目前处于蓄客阶段； 该项目仅有2000平商业有产权，其余为大产权，对外出租，目前租金未确定 本案 项目环境分析—微观分析 御景嘉园 项目位置 微矿路与冶河西路交叉口西南角 项目体量 60000平 容积率 1.3 产权年限 70年 项目规划 7栋多层（7层）、5栋小高层（12层） 总户数 1500 主力产品 96-119（两居及小三室） 项目均价 2600 开盘时间 2010.2 销售率 66% 项目从开盘至今销售率为66%左右，月均销售速度为25套/月，销售情况一般； 该项目以96平实用两居及119平经济型三室为主，项目前期均价为1700元/平左右，近三年时间涨至2600元左右，涨幅偏小，与该项目为村证，多为周边村庄客户有较大关系； 项目配套有沿街邸商及商业街等，商业面积为80-130平，目前在售均价为6000元/平左右 项目环境分析—特征总结 项目名称 富达山庄 陉山首府 风景线 家百汇 御景家园 开发规模 中高档楼盘 开发规模较大 中档楼盘 开发规模较大 中档楼盘 开发规模小 规模较小 商业项目 中档楼盘 开发规模较大 主力客户 以本地人为主 以内部员工购买为主 以当地居民为主 —— 以周边村庄居民为主 客户特征 关注价格以及居住的舒适度 当地客户对期房产品抗性较大 对现房更为关注 —— 关注价格以及居住的舒适度，同时现房也是客户重点关注点 物业类型 多层 为高层产品 为高层产品 地下商街 高层 开发水平 前期楼盘已交房，但后期产品信息仍有变动 项目目前处于在建状态 项目为现房 地上陉山广场处于在建状态 项目为现房 项目环境分析—市场分析总结 市场条件： 当地房地产市场发展相对落后，日常营销活动较少，主要靠自然到访客户成交为主； 在售项目除富达山庄及陉山首府外，其他项目规模较小，且多处于尾盘销售阶段； 在售项目销售周期较长，客户消费心理偏保守，对期房产品抗性较大 项目启示： 郊区大盘主要