呼伦贝尔国贸大饭店(含酒店式公寓)项目市场调研及客户定位报告(第一阶段汇报稿).ppt

论据二、问卷客户对于项目产品偏好分析 SOHO类产品：在产品意象调研中，SOHO产品虽然排在其次，但终端客群的经济实力有限，不能满足投资客的需求，同时通过对国贸花园的SOHO产品的调研，国贸花园SOHO产品开盘两年仅销售78套，月均销售3-4套，说明SOHO产品在市场上的认可度并不高。 写字楼：在意向调研中，此类产品的接受度比较低，其主要原因是海拉尔目前写字楼的市场尚未形成，写字楼产品的租金已经超出了大多数企业的承受能力。 在对产品类型的选择方面，酒店式公寓因享有稳定的投资回报率，68％的受访者愿意选择这种产品投资；另外，27％的受访者选择SOHO商务公寓，而选择写字楼的受访者仅占5％的比例。 因此，酒店式公寓是海拉尔投资市场上较为乐观、接受度较高的产品类型。 ■酒店式公寓可行性分析 项目酒店式公寓可行性论证 综上所述：在海拉尔房地产市场上，若投资型酒店式公寓产品能在主力总价格和年回报率方面保持对产权分割商铺的优势，则能在市场需求、客户接受程度上位于投资市场之颠。 论据三、根据房地产投资市场小结和投资利润测算， 投资产品 代表项目 主力总价 年回报率 独立商铺 华汇商场一层的门面房 200万左右 7% 产权分割商铺 华汇广场、时尚广场 30万左右 9%-10% 办公及SOHO 国贸花园SOHO产品和沿街办公物业 28万左右 6% ■酒店式公寓可行性分析 项目酒店式公寓可行性论证 综上所述，本项目在产品上若设计成投资型酒店式公寓，在可行性方面完全具备可操作性并能抓住市场机会点。 建议将本项目产品设计为投资型酒店式公寓，并委托酒店运营集团进行整体管理。 酒店式公寓可行性结论 ■酒店式公寓可行性分析 项目酒店式公寓可行性论证 PART2.项目可行性分析和定位 项目酒店式公寓剖析 项目酒店式公寓可行性论证 项目定位建议 产品定位 总价定位 客群定位 营销模式建议 项目定位建议 ■产品定位 论据一、根据酒店式公寓的潜在目标客群问卷，户型选择比例如下： 户型面积 （单位㎡） 39以下 40-49 50-59 60-69 70-79 80-89 90-99 100以上 选择比例 29% 39% 15% 11% 4% 2% 0 0 在户型面积各取值段的选择上，40－49平米认可比值最高，39平米以下其次。 论据二、对于海拉尔星级酒店房间面积的调研 根据调研，海拉尔星级酒店标准间一般使用面积在22-26平米， 实际建筑面积一般为40平米左右。 小结：结合对目标客群的问卷和对于酒店房间面积的调研，建议本项目尽可能将酒店式公寓产品的建筑面积控制在40平米左右，套内面积控制在25平米左右。 论据三、从酒店房间的最终使用者——游客的角度看，居住的酒店只要能在其旅游居住方面能满足基本生活需求，对于面积的诉求并不明显。 ■总价定位 论据一、周边投资型项目主力总价 项目名称 主力总价 时尚广场 A区：30-35万 B区：15-20万（B区人流量极少） 华汇广场 一层30-45万 2层22-33万 3层18-27万 4层14-21万 5层11-16万 门脸房170万-230万 新丰广场（418） 6-8万（2000年的价格，不具备参考意义） 温州城 12-15万（2000年价格不具备参考意义） 论据二、目标客群可承受的总价 从左图可以看出，目标客群选择的总价在21-25万之间的比例最高，其次为15-20万的区间。 从左表来看，投资型项目多数以产权式商铺为主，以华汇广场一层来计算，总价基本在30万以上。而新丰广场和温州城的价格为2000年当时的价格，不具备参考意义。 项目定位建议 ■总价定位 小结：根据论据一、二，和对于酒店客房年利润的调研： 由于规划上的限制，本项目不适合作为长期居住的自住型产品，而应考虑作为投资型产品入市。 本项目作为酒店式公寓这一在海拉尔尚属空白的投资产品，应首先考虑以总价入市，降低投资门槛，吸引更多的投资客群在本项目进行投资。 问卷调研结果显示，总价为20-25万在目标客群中认可度最高，而总价15-20万的认可度居次，目标客群意向成交总价呈下降趋势。 根据前面对于酒店客房的利润分析，每间客房每年利润为22680元。 项目定位建议 综上所述，建议本项目酒店式公寓销售总价如下： 根据每年每套公寓利润为22680元，按照投资市场一般标准年投资回报率为10%计算，则本项目销售总价为23万元左右。 根据市场形势和贵司的开发战略： 若希望能在销售方面尽快完成去化，建议将总价定为20万元左右； 若在市场条件较为稳定，回款需求并不强烈的情况下，建议将总价定在标准销售总价23万元左右； 若希望能获取更为丰厚的利润，则项目去化速度势必较慢，在此情况下，建议将总价定为25-27万元左右。 ■总价定位 项目定位建议 ■客群定位 论据一、投资型产品客群参考 项