中海国际社区项目整体策划定位及整体开发思路.ppt

* 五、国际化的具体表现形式 综合案例分析，国际化的体现包括两方面 硬件 国际学校、语言培训学校 涉外医院、国际医疗保险联网系统 异国风情酒吧街 国际标准高尔夫、游艇会等 国际品牌街 异国风情美食广场 …… 软件 国际金融联网系统 涉外物业管理 涉外居委会 …… 附件2：国际化的具体体现 * 国际化整体体现（一） —— 国际风情街 日本风情街 美国风情街 澳大利亚风情街 酒吧风情街 * 国际化整体体现（二） —— 国际美食广场 * 国际化整体体现（三） —— 国际网球俱乐部 国际网球俱乐部 —— 国际化标准的网球中心， 包括室内外网球训练场和可供 国际大型比赛的标准赛场 * 国际化整体体现（四） —— 双语学校 双语学校 —— 全日制12年学校，提供 英语、国语双语教学， 与国际接轨 * 国际化整体体现（五） —— 涉外医院 —— 规模：200床 国际先进的医疗设备 国际性的医疗保险体系 国际性的医疗服务体系 双语服务 涉外医院 * 国际化整体体现（六） —— 国际品牌酒店 引进国际品牌酒店 * 容积率建议2——确定1、2、3号地块的容积率中值 二、启动期的市场原则 高端客户目前对小高层的接受度偏低，启动区的容积率应较低，物业类型以多层物业为主 三、标竿产品原则 在资源条件最好的地方，容积率必须满足能建设标竿产品 地块编号 地块位置 容积率上限 1 一期Ⅰ区 2.4 2 一期Ⅱ区 2.2 3 一期Ⅲ区 2.2 1号地块为启动区，根据容积率调整原则二，启动区应尽量避免小高层物业，经测算，1 号地块容积率调整至1.3左右 3号地块资源条件在一期中最好，容积率也应最低，适宜建设部分标竿产品，经测算，建议容积率调整至1.2左右 2号地块居中，资源条件较弱，容积率应相对较高，经测算，建议容积率调整至1.5左右 * 容积率建议3——确定4、5、6号地块容积率中值 三、标竿产品原则 在资源条件最好的地方，容积率必须满足能建设标竿产品 四、产品多样化原则 根据案例研究，超大盘产品类型的多样化至关重要，容积率应尽量满足使每期产品均能多样化的要求 地块编号 地块位置 容积率上限 4 二期Ⅰ区 1.6 5 二期Ⅱ区 1.8 6 二期Ⅲ区 1.8 4号地块资源条件最好，应为标竿产品集中区，经测算，4 号地块容积率调整至1.0左右 5、6号地块居住资源条件递减，考虑到容积率适宜物业类型的多样化，5、6号地块的容积率建议调整为1.35、1.6 * 容积率建议小结 调整后的各地块容积率均能大致满足容积率调整的成本原则、启动区需求、标竿产品原则及多样化原则 地块编号 占地面积 最大容积率 调整容积率 调整建筑面积 1 68326.5 2.4 1.3 88824.45 2 94901.4 2.2 1.5 142352.1 3 73199.4 2.2 1.2 87839.28 4 103549.5 1.6 1 103549.5 5 71253.3 1.8 1.35 96191.955 6 53349.2 1.8 1.8 96028.56 7 56247.4 2.8 2.4 134993.76 8 66127.1 2.8 2.8 185155.88 9 53930.9 2.8 2.8 151006.52 合计 640884.7 2.21 1.69 1085942.005 * 产品定位思维导图 各地块限高 确定各地块 容积率上限 确定各地块 容积率 容积率 调整原则 产品建议 经济测算 产品比例 确定原则 * 根据调整后的容积率，初步确定项目的产品主要类型 根据地块条件，本项目适宜的产品的主要类型为：联排别墅、花园洋房、普通多层及小高层 物业类型 层数 计算覆盖率 容积率 产品选择 独栋别墅 — 20％ 0.2 联排别墅 2.5 20％ 0.5 √ 叠拼别墅 4 20％ 0.8 花园洋房 4 20％ 0.8 √ 普通多层 6 20