[工程科技]5第五章 房地产估价原则和程序.ppt

房地产评估 盐城师范学院 城市与资源环境学院 2009.3 第五章 房地产估价的原则和程序 第一节 房地产估价的原则 第二节 房地产估价的程序 第一节 房地产评估的原则 一、独立、客观、公正的原则 二、合法原则 三、最高最佳使用原则 四、估价时点原则 五、替代原则 客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。 公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。 二、合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 (1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。 我国现行的房地产权属证书有土地权属证书、房屋权属证书和统一的房地产权属证书。 土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。 房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。 当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。 房地产评估中，成为估价对象不只有合法产权的房地产。在估价过程中，就合法产权而言，就是要将不合法产权的房地产当作不合法产权的房地产来评估。 例如： 行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价; 违法占地不能当做合法占地来估价； 临时建筑不能当做永久建筑来估价； 部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价等。 (2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。 例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 (3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。 处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 以抵押为例： ①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。 ②法律、法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时，应该符合转让条件，否则不应当作为以抵押作为估价目的的评估对象，没有抵押价值。 ③评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 ④评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值。 (4)在其他方面，评估出的价格必须符合固家的价格政策。 例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规等。 （一）四个标准 在实际估价中，要寻找最高最佳使用的方法，最高最佳使用必须符合4个标准： 1．法律上的许可性： 对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。 如果是法律不允许的，应被淘汰。 ? ? 2．技术上的可能性： 对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。 如果是技术上达不到的，应被淘汰。 ? 3．经济上的可行性： 经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。 只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。 4．价值是否最大： 在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。 （二）三个方面 最高最佳使用具体包括3个方面： 1、最佳用途； 2、最佳规模； 3、最佳集约度。 1、收益递增递减原理 收益递增递减原理可以确定最佳集约度和最佳规模。 收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律(又称边际收益递减原理)。 边际收益递增递减规律，指在技术水平不变的条件下，增加某种生产要素的投入，所带来的产量的变化。 条件：技术水平和其他生产要素的投入数量保持不变 结果：当该生产要素投入数量增加到一定程度以后，增加一单位该要素所带来的