[工程科技]房地产开发流程.ppt

建设用地申请表 建设项目用地预审意见 人民政府请示（附征地明细表） 人民政府关于征地补偿合法性、安置可行性的说明 国土资源局（分局）审查意见 无违法用地证明 可行性研究报告批复文件或其他立项批复文件 初步设计批准文件或其他设计批准文件 提供地价评估报告书、交费证明文件和草签的出让合同 征收土地调查表 新增建设用地土地有偿使用费核算及筹措说明 是否属于地质灾害易发区的证明材料或地质灾害危险性评估审核意见 是否压覆重要矿产证明材料或压覆重要矿产评估审核意见 占用基本农田的附具项目选址无法避开基本农田的说明 听证材料 土地利用总体规划图 建设用地勘测定界图（报国务院的附技术报告书） 商品房预售许可申请表 国有土地使用许可证 建设工程施工许可证 建设用地规划许可证 建设工程规划审批表 房地产开发企业资质证书 房地产开发经营许可证 房地产开发企业的《营业执照》 开发企业法人及委托人身份证明 工程施工合同 基础工程验收证明和开发建设资金投入达到工程建设总投资的25%以上的证明（可由监理公司出具工程进度证明） 商品房预售方案。应当说明商品房的位置、结构、用途、装修标准、开工及竣工交付日期、预售面积及价格、经营性或者非经营性配套公共设施清单以及公共建筑的产权归属等内容 商品房预测绘技术报告 业主临时公约 已签订的前期物业管理合同 在建工程已经设置抵押的，还应提交抵押权人签署的书面意见 商品房认购书及预售合同样本 授权委托书 其他相关证明材料 第一条　为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法 第二条　在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法 本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物① 本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为 本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁 第三条　国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第四条　国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件 第五条　房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯 第六条　为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定② 第七条　国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作 县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定 在法学领域各个分支法学学科都有总则，作为本门法律的指导思想、立法合法性以及侵权责任的理论基础，它奠定了各科法律条款的思想理论以及法制基础 。《 中华人民共和国房地产管理法》的总则亦到相同的作用 ①建筑物与构筑物的区别 建筑物：建筑物通称建筑。一般指供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所。例如，工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等 构筑物：通常情况下，所谓构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物称为建筑物。构筑物的称谓在给排水教科书中提得比较多。需要说明的是这个定义不是绝对的。在水利水电工程中就江河、渠道上的所有建造物都称为建筑物，比如水工建筑物 ②第六条内容解析 第六条是中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议 在《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》增加的内容 第六条是2007年修订的新法与1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的房产法根本区别所在 修正的原因：法律的规范性、稳定性及其与社会关系的复杂性、多变性之间的矛盾，决定了法律的局限性，它根本不可能将所有的社会关系都纳入其调整的范围，适时的根据客观情况调整 土地使用权出让 概念：第八条　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 要求：（对县级以上人民政府） 第九条　城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 第十条　土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 第十一条　县级以上地方人民政府出让土地使用