[工程科技]第八讲 房地产项目工程建设管理.ppt

第八讲 工程建设管理 城市学院 城环系 主讲教师 汤蓉 学 习 目 标 1、了解房地产开发项目的组织方式。 2、熟悉房地产项目建设过程中的管理工作内容，工作程序，管理方法等。 3、熟悉合同管理的主要内容。  第一节　项目的组织 一、组织理论概述 1、组织的含义 指组织机构，即按一定的领导机制、部门设置、层次划分、职责分工、规章制度和信息系统等构成的人的结合体。 也指组织行为，即通过一定权利和影响力，对所需资源进行合理配置，以实现一定的目标。 组织四要素： 目标 人员与职务 职责与职权 信息 2、组织的基本内容 （1）、组织设计：选定合理的组织结构，划分各部分的权限和职责，制定各种基本的规章制度。 （2）、组织联系：规定各部门的关系，明确信息流通和反馈渠道。 （3）、组织运行：规定各组织体的工作顺序和业务管理活动的运作过程，解决人员配置、业务明确、信息反馈。 （4）、组织调整：分析现有组织系统的缺陷、适应性和有效性。 二、组织设计的基本原则 1、目标同一性 2、分工协调 3、权责一致 4、机构精简 5、稳定性与适应性相结合 6、均衡性 三、组织结构的类型 1、直线型的组织结构 直线型组织结构的特点 企业的一切管理工作，均由企业的厂长(或公司经理)直接指挥和管理 ，不设专门的职能机构的组织形式。 注意：直线制是最古老的一种企业管理组织形式。它需要企业领导精明能干，具有多种管理专业知识和生产技能知识。 直线制组织结构的优点：管理结构简单，管理费用低，命令统一，决策迅速，责任明确，指挥灵活，上下级关系清楚，维护纪律和秩序比较容易。 直线制组织结构的缺点：管理工作简单粗放，成员之间和组织之间横向联系差。 2、职能型组织结构 职能型组织结构的特点 组织内除直线主管外还相应地设立一些组织机构，分担某些职能管理的业务。 职能制组织结构的优点：可能发挥专家的作用，对下级工作指导具体，从而弥补行政领导管理能力的不足。 职能制组织结构的缺点：容易形成多头领导，造成下级无所适从。 3、直线职能型组织结构 直线职能型组织结构的特点 以直线制为基础，在各级行政领导下，设置相应的职能部门。即在直线制组织统一指挥的原则下，增加了参谋机构。 优点：既保证了集中统一的指挥，又能发挥各种专家业务管理的作用。 缺点： 1.各职能单位自成体系，不重视信息的横向沟通，工作易重复，造成效率不高。 2.若授权职能部门权力过大，易干扰直线指挥命令系统。 3.职能部门缺乏弹性，对环境变化的反应迟钝。 4.管理费用高。 5.直线职能制被我国绝大多数企业采用。 4、矩阵型组织结构 矩阵型组织结构的特点 矩阵结构的优点：加强了横向联系，克服了职能部门相互胶节、各自为政的现象，专业人员和专用设备能得到充分利用；具有较大的机动性，任务完成，组织即解体，人力、物力有较高的利用率；各种专业人员同在一个组织共同工作一段时期，完成同一任务，为了一个目标互相帮助，相互激发，思路开阔，相得益彰。 矩阵结构的缺点：成员不固定在一个位置，有临时观念，有时责任心不够强，人员受双重领导，出了问题，有时难以分清责任。 5、事业部制组织结构 事业部制组织结构的特点 在一个企业内对具有独立产品市场、独立责任和利益的部门实行分权管理的一种组织形式。 　　1、优点：责权利划分比较明确，能较好地调动经营管理人员地积极性；1)事业部制以利润责任为核心，能够保证公司获得稳定地利润；2)通过事业部门独立生产经营活动，能为公司不断培养出高级管理人才。 　　2、缺点：1)需要较多素质较高地专业人员来管理事业部；2)管理机构多，管理人员比重大，对事业部经理要求高；3)分权可能架空公司领导，削弱对事业部地控制；4)事业部间竞争激烈，可能发生内耗，协调也较困难。 第二节、项目质量管理 一、概述 1、概念：指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段、施工阶段和保修阶段的质量控制。 2、项目质量的内容及特点 内容：由工序质量、分项工程质量、分部工程质量、单位工程质量组成。 特点：涉及面广、影响因素多，质量离散、变异性大，质量隐蔽性强、质量终检局限性大。 二、项目质量的形成和控制过程 （1）决策阶段需确定与投资目标相协调的工程项目质量目标，是关键阶段。 （2）设计阶段决定项目建成后的使用功能和价值。 （3）施工阶段直接影响工程的最终质量，是质量控制的关键环节。 （4）竣工验收阶段是对施工阶段的质量通过试运行、检查、评定、考核、检查目标是否达到。 三、施工质量控制工作程序和内容 1、工作程序和内容 （1）项目监理机构应对工程质量进行全过程、全方位的监督、检查与控制。 （2）开发商或监理应当做到： 随时密切注意承包单位违反合同规定的行为