[工程科技]美国房地产行业特征和规律.ppt

美国住宅地产行业规律分析 万科中长期规划项目初期报告 标杆研究报告之7 第一部分：美国房地产行业特性 美国房地产行业的特性 美国房地产行业的三重属性，是国民经济的重要力量 经济支柱 政治稳定 社会公平 美国房地产行业的“小公司效应” 美国房地产行业存在着变革与投资回报的超稳定结构 房地产行业的三重特性之一----国家经济支柱 房地产行业是美国国民经济的支柱性产业 半个世纪以来,房地产及其相关消费一直高居GDP的五分之一左右 住房及其相关的花费占据了国民经济非常重要的地位 房地产行业的三重特性之二----政治稳定基础 住宅繁荣给政府带来就业和税收的增长 住宅市场的繁荣刺激劳动就业市场的增长。2001年，新建住宅市场在全国范围内带来大约350万个就业岗位和1660亿美元的收入。国家住宅修建联合协会估计大约每修100套单家庭住宅就可以支撑250个人全日的就业问题。 除此之外，住宅修建好后还会继续为当地政府提供财政和税收的支持，这些税收大约每年每100个单家庭住宅就可以达到50万美元。 低收入家庭面临很大的住宅支付压力 低收入家庭的影响国家社会稳定 1996年全国范围的调查显示，2/3的无家可归者都不同程度的存在酗酒、吸毒和不同程度的精神疾病。 2003年的全国范围的调查显示，那些低收入家庭（居无定所）的小孩面临没有接受正常教育的机会，不能与其他的小孩正常的交往，甚至存在食物短缺的危险，这些家庭的增多，必然会对未来社会的稳定造成一定的影响。 美国国家住宅委员会的调查报告显示，在全国范围内大约有1300万家庭需要花费整个家庭收入的1/2 以上去支付与住宅相关的费用，或居住在条件十分恶劣的环境下。 63%的无家可归的妇女和58%的低收入家庭的妇女都受到来自家庭的暴力事件的困扰。 房地产行业的三重特性之三----社会公平 不同的种族的住房拥有率存在明显的差异 不同的家庭收入状况面临不同的住房压力 许多地区的低收入家庭无能力购买新建的住宅 美国房地产行业的特性 美国房地产行业的三重属性，是国民经济的重要力量 经济支柱 政治稳定 社会公平 美国房地产行业的“小公司效应” 美国房地产行业存在着变革与投资回报的超稳定结构 目前美国房地产行业存在着“小公司效应” 房地产行业目前处于产业发展的初级阶段 这一阶段特点是：比较竞争优势很容易打败核心竞争力 强烈区域化 比较优势 企业的市场表现是努力“建立规模” 处于该阶段的企业的特点是： 通过收购竞争对手、扩大势力范围，最大的几家公司开始突显出来。随着行业的快速整台。第二阶段中的前几位大公司将拥有总共10%~45%的市场份额。 在这一阶段会有大量的兼并，企业必须锻炼自己的兼并技能，这包括 学会如何在吸纳新公司的同时，谨慎地保持自己的核心文化； 以及想方设法留住被兼并的公司中最优秀的员工； 此外，创建一个可升级的IT平台，对于尽快整合被收购的公司也非常关键。 只有行业中数一数二的公司才能进入第三阶段，这些公司在最重要的市场上能兼并主要的竞争对手，为了进一步发展，他们还应进行全球扩张。 大量小型企业存在是这个阶段行业发展的一个显著特点 小型住宅开发企业的存在有其明显的经济基础 小型住宅开发企业的存在有其明显的经济基础 从行业生命周期来看，美国住宅业的还处于其生命周期的成长期的中期，这个产业时期的特点就是行业规模不断快速增长，行业内企业自由竞争，这给小企业一些机会。 消费者需求的多样性和广泛性性给了小型企业的生存空间 多样性：主要指消费需求层次。大部分企业（后来部分成长为大型企业）关注主流消费趋势，这给关注非主流消费趋势的企业以生存空间 广泛性：主要指地域发展的广泛性。由于全国经济发展的不平衡，如东部发展明显快于西部，这客观上给关注西部地区细分市场的企业（本地）生存空间 住宅开发企业的相对稳定的赢利性给许多“游资”进入住宅开发进行投机操作 客观上来讲：企业的成长需要一定的时间积累，包括管理能力的塑造和资金的积累。住宅产业的发展到目前还没有形成寡头垄断的局面，还处于一个自由竞争的态势，形成大量小企业与大企业共存的局面，这种局面还将继续存在，只不过逐渐向垄断竞争过渡。 美国房地产行业的特性 美国房地产行业的三重属性，是国民经济的重要力量 经济支柱 政治稳定 社会公平 美国房地产行业的“小公司效应” 美国房地产行业存在着变革与投资回报的超稳定结构 房地产行业存在着变革与投资回报的超稳定结构 行业整体的盈利性在增加 在美国，相对于其他行业，房地产行业是处于平均盈利水平的行业 第二部分：产业经济周期性表现 进入20世纪50年代后，行业周期波动时间拉长，但短期波动频繁，约为5年一次，反映行业经济自我调整加强。 这期间行业发展有6次（部分包含在大的行业调整过程中）短期的波动： 55年-59年 历时5