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第四章市场比较法 §4-1 市场比较法概述 一、基本概念 二、理论依据 三、应用条件 四、不适用对象 五、市场比较法估价步骤 §4-2 可比实例的选择 （二）收集资料的内容 （三）收集资料的途径 二、选取可比实例 三、建立价格可比基础 举例 §4-3 各项修正计算 （二）造成成交价格偏差的因素 6、交易税费非正常负担的交易 （三）交易情况修正的基本公式 交易税费非正常负担的价格修正 举例 二、交易日期修正 ②环比指数 2、价格变动率法 举例 例4-6： 例4-7： 三、区域因素与个别因素修正 1、直接比较法 例 题 2、间接比较法 该项修正也可称为房地产状况修正 四、求取比准价格 数字化公式： （二）求取方法 3、中位数 §4-4 市场比较法运用举例 比较因素分值表 比准价格计算表 比较因素分值表 比准价格计算表 比准价格计算表 例2 （1）建立价格可比基础 （2）计算比准价格 需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。 第四章 市场比较法 （一）修正的内容 1、区域因素 交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划…… 2、个别因素 面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、 土地使用权年限…… 第四章 市场比较法 （二）修正的目的 使可比实例价格成为估价对象房地产所处地区的区域因素和其个别因素下的价格 （三）修正的方法 区域因素修正的公式： 对象区域下的价格=可比实例价格×区域因素修正系数 ? 个别因素修正的公式： 对象个别因素下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数 第四章 市场比较法 三、区域因素与个别因素修正 区域因素与个别因素直接比较分值表 因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 区域因素 商服繁华度 100 ? ? ? 交通通达性 100 ? ? ? 环境景观 100 ? ? ? …… 100 ? ? ? 小计 100 ? ? ? 个别因素 建筑物结构 100 ? ? ? 建筑物成新 100 ? ? ? 临街状况 100 ? ? ? …… 100 ? ? ? 小计 100 ? ? ? 第四章 市场比较法 区域因素修正具体修正公式： 个别因素修正具体修正公式： 第四章 市场比较法 4-8:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因素修正后的可比实例价格。 4-9:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。 第四章 市场比较法 区域因素与个别因素间接比较分值表 因素 标准状况 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 区域因素 商服繁华度 100 ? ? ? ? 交通通达性 100 ? ? ? ? 环境景观 100 ? ? ? ? …… 100 ? ? ? ? 小计 100 ? ? ? ? 个别因素 建筑物结构 100 ? ? ? ? 建筑物成新 100 ? ? ? ? 临街状况 100 ? ? ? ? …… 100 ? ? ? ? 小计 100 ? ? ? ? 第四章 市场比较法 区域因素修正具体修正公式： 个别因素修正具体修正公式： 第四章 市场比较法 可以将房地产状况修正分为区域因素与个别因素 也可分为区位状况、权益状况和实物状况 区位状况：区域繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临街状况、朝向、楼层等； 权益状况：土地使用年限，建筑容积率、覆盖率、高度、绿化覆盖率等城市规划限制条件等； 实物状况：土地有面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格因素；建筑物有新旧程度，建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等。 第四章 市场比较法 (一)求取公式 VA=VA’×K情×K日×K区×K个 式中： VA为由实例