[教育]第四章 房地产开发项目选择和土地使用权获取方式.ppt

第四章? 房地产开发项目选择 和土地使用权获取方式 第一节 房地产开发项目选择的概念和程序 ?一、项目选择的概念 就其开发项目的价值进行筛选、谈判、论证和选 定。项目选择一般可分六个步骤 广泛寻找投资项目； 精心筛选投资项目； 对重点项目进行初步可行性研究； 项目投资谈判； 详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策。 二、项目选择的程序 （一）投资项目寻找 称为“看地”或“选址”。项目数量10：1 （二）投资项目精选 （三）初步可行性研究 （四）项目谈判 （五）详细的可行性研究 公司总体决策 第二节? 房地产建设项目选址 一、项目选址管理 《城市规划法》规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。” 二、住宅项目选址原则 项目地段的影响因素 市场因素 自然因素 社会因素 政策因素 经济因素 城市规划影响因素 环境因素 心理因素 选址原则 交通便利 环境适宜（自然、人文） 设施齐备 三、申领建筑项目选址意见书 （一）住宅开发单位必须填写《建筑项目选址意见申请表》 （二）规划管理部门核发《住宅建设项目选址意见书》 四、 住宅项目建设用地规划管理 ? （一）建设用地规划管理的概念 建设用地规划管理是城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发建设用地规划许可证。 （二）主要内容 1、核定土地使用性质 2、核定土地开发强度 （1）容积率 （2）建筑密度 （3）拟定土地使用的其他规划管理的要求： ? ?a、 ? ? ? b、A≤L（W+S）（投影角为56.3度） 或 A≤1.5L（W+S）（投影角为45度）。 c、建筑退让 d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标高等。 五、申领建设用地规划许可证操作程序 凡未取得建设用地规划许可证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效；未经发证机关审核同意，建设用地规划许可证的有关规定不得变更。 第三节 住宅项目建设工程规划管理 一、建设工程规划管理的概念 建设工程规划管理，是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设工程法律凭证——《建设工程规划许可证》。 二、住宅项目建设工程规划管理的内容 在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。 第四节 现行的土地制度 一、现行的土地制度 全部土地都为社会主义公有制，土地的社会主义公有制分为全 民所有制和劳动群众集体所有制两种。 城市市区的土地全部属于国家所有。 农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有：除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。 建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。” 二、土地所有权和土地使用权 土地所有权是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 土地使用权是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。 第五节 土地使用权的获取 一、土地使用权的获取方式 （一）土地使用权出让 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金是指为获取土地使用权而支付的费用。 土地使用权出让年限 （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科学、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。 1、土地使用权出让方式 土地使用权出让方式有三（四）种，即协议、招标、拍