[法律资料]房地产信托讲解-郭维.ppt

广东华商律师事务所 郭维 合伙人律师 结构性融资 鉴于本PPT将根据实务操作经验以及相关政策不断的进行讨论、调整，且仅作为讨论交流之用，不得视为本所律师出具的法律意见或者建议！2012年11月稿。 在房地产领域的运用 主讲人简介 广东华商律师事务所合伙人、房地产部负责人 深圳律师协会金融专业保险委员会委员 法学学士、北京大学工商管理硕士 专业领域：房地产与投融资业务（房地产开发、并购、结构性融资业务等） 郭维 律师 某“信托+公司型基金+银行”结构性融资交易结构图 问题： 目前出现越来越多的多层结构、多家金融机构合作的房地产融资模式，原因是什么？ 房地产行业的融资渠道 银行信贷 信托 融资租赁 基金（有限合伙型、公司型） 上市 发债 合作（股权投资、联营） 民间高利贷 各融资渠道目前的特点 银行信贷：传统、受金融政策影响最大 信托：适合1-2年短期有现金流回报（还款来源有保障）的项目；必要时要包装；年融资成本目前约17% 融资租赁：仅少数几家金融租赁公司可做；适合有稳定现金流回报的商业地产项目；年融资成本约10%； 基金（有限合伙、公司）：融资成本高（20%以上），发行难，无保障； 各融资渠道目前的特点 上市：目前没机会 发债：目前基本没机会 合作（股权投资、联营）：讲缘份，可遇不可求 民间借贷：高利贷，不要轻易碰！ 境外资金：融资成本低（5-10%），但资金入境太难； 土地一级开发整备 二级开发前期融资 开发建设期融资 开发建成后融资 土地进行招拍挂 取得四证 取得房地产权证 房地产领域的融资特性 禁止信托公司发放土地储备贷款；银行信贷受限 银行信贷受限 以银行信贷为主，通过预售、在建工程转让等方式回收资金 融资方式较多 结构性融资的重要性 结构性融资可以在一定程度上解决上述房地产融资难题！ 结构性融资在最近几年房地产融资中扮演着极其重要的角色，特别是在房地产项目取得四证之前的融资。 结构性融资的定义 狭义 结构性融资是资产证券化或准资产证券化（资产证券化的目标是：破产隔离、有限追索），是指任何利用特别目的实体（SPV）安排的融资。 结构性融资指通过结构化安排，使贷款人不再重点关注借款人自身信誉的融资——更倾向于“资产信用融资”，而非“企业信用融资”。 结构性融资以针对特定项目的股权类融资为主。 结构性融资的定义 广义 结构性融资指：在传统的贷款、股票上市等融资渠道难以满足客户特殊融资需求的情况下，通过一系列结构性安排，为客户量身定制的一种融资产品。 结构性融资是金融资源和实体企业资产信用资源高度市场化配置的金融工具，其目的是解决资金提供者和需求者的矛盾，银行、信托、基金等机构成为辅助者或中介服务者。 结构性融资的特点 金融机构在结构性融资中的盈利模式： 发起人赚取“服务费”，而非“存贷差”； 非发起人经常“沦落”为收取“通道费” 信托是目前境内实现结构性融资的主要工具： 信托与银行、信托与券商等金融机构的区别——信托是目前中国大陆受管制最少的金融工具之一； 信托财产的独立性是关键——信托计划项下的财产独立于信托公司的固有财产； 结构性融资的特点 结构性融资目前主要适用于房动产领域： 房地产领域： 房地产开发（含城市更新、一级土地开发） 房地产并购 房地产运营（“Reits”） 基础建设与市政工程（“政府投融资平台”） 矿产行业（不动产领域） 原因？？ 房地产领域的融资特性 参考： 归根到底，当下中国大陆房地产领域的融 资特性决定了结构性融资与其天然匹配！ 银根紧缩，传统银行信贷门槛极高！ 上市？——“门都没有！” 复杂的金融工具本身要求更高的融资成本，因而对实体企业的利润率要求也更高——房地产行业的利润率较高。 结构性融资在房地产领域运用的特性 房地产领域的结构性融资产品——固定收益类产品为主 结构性融资在房地产领域运用的特性 参考： 投资人面对复杂的金融工具时更倾向于固定收益的金融产品 目前，金融产品发行土壤决定 房地产行业的高税负、行政审批的复杂程度等特性导致房地产行业成本、利润的不透明，也就是说：房地产行业存在高度的信息不对称问题，这导致投资人、发起人很难接受浮动收益的金融产品！ 结构性融资在房地产领域运用的特性 通过金融工具组合来实现结构性融资 信托+有限合伙 信托+银行 信托+有限合伙+银行 融资租赁+银行 融资租赁+信托+银行 结构性融资的主要金融工具——信托 房地产信托贷款 股权投资类房地产信托