[理学]不动产估价 6.ppt

第四章 收益还原法 第一节 收益法的基本原理 第二节 收益法的估价步骤 第三节 收益法的特例 第四节 收益法应用举例 第一节 收益法的基本原理 (一)最一般的情形 设a为待估房地产未来各年纯收益，r为未来各年还原利率，V为待估房地产的收益价格。 假设前提：1、房地产未来纯收益每年不同；2、房地产还原利率每年不同；3、房地产未来可收益年限为n年。 (二)最简单的情形 V=a/r 假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期无限。 (三)有限年期且其他因素不变的情形 (1)资本化率大于0的情况 假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期有限。 (2)资本化率等于0的情况 V=a×n 假设前提：1、a每年不变；2、r=0；3、年期为n年。 *有限年且其他因素不变的公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限的价格换算 3、比较不同年限的价格高低 4、用于市场比较法中土地使用权年限的修正 四、求取纯收益 (三)不同收益类型房地产纯收益的求取 1、出租型房地产纯收益的求取 纯收益=租赁收入--(维修费+管理费+保险费+税金+租赁代理费) 2、直接经营型房地产纯收益的求取 A.商业经营型房地产： 纯收益=商品销售收入--(商品销售成本+经营费用+销售税金及附加+管理费用+财务费用+商业利润) B.工业生产型房地产： 纯收益=产品销售收入--(生产成本+销售费用+销售税金及附加+管理费用+财务费用+厂商利润) 五、确定资本化率 (一)资本化率的实质——一种投资的收益率 (二)资本化率的种类 1、土地资本化率rL 2、建筑物资本化率rB 3、综合资本化率rO 如果已知土地和建筑物价格分别占房地产价格的比率为x和 y，则 ro=rLx+rBy 一、土地残余法 1、适用条件： (1)收益性房地产 (2)土地与建筑物合并产生收益 (3)单独求取土地价格 2、公式 公式应用前提：土地未来收益无限年。 3、操作流程 土地残余法流程图 二、建筑物残余法 1、适用条件： (1)收益性房地产 (2)土地与建筑物合并产生收益 (3)单独求取建筑物价格 2、公式 公式应用前提：建筑物收益无限年 3、 操作流程 建筑物残余法流程图 解： 1、该商店一层价格的估算： 租约期内年纯收益=200×180×(1-25%)=2.7(万元) 租约期外年纯收益=200×200×(1-25%)=3(万元) 2、商店二层价格的估算： 年纯收益=200×120×(1-25%)=1.8(万元) 该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=31.31+19.1=50.41(万元) 建筑物及其土地总收益 建筑物及其土地总费用 建筑物及其土地纯收益 土地纯收益 土地价格 土地资本化率 建筑物纯收益 建筑物价格 建筑物资本化率 第四节 收益法应用举例 例1：某商店的土地使用权年限为40年，从1997年5月31日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米，一层于1998年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,，运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2001年5月31日带租约出售时的正常价格。 * * 一、收益法的概念 收益法——运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 采用收益法估价求得的价格，可称为“收益价格”。 二、理论依据——预期原理 三、特点和适用范围 1、收益法具有严格的理论基础； 2、收益法是以收益为出发点评估不动产的价格； 3、收益法评估的准确度，取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。 适用范围——适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价，对于政府机关、学校、公园等公用、公益房地产的估价大多不适用。 四、基本公式 （四）净收益在前若干年有变化的公式 1. 无限年的公式 2.有限年的公式 （五）预知未来若干年后不动产价格的公式 ——第t年末的价值 （六）净收益按等差级数递增的公式 1.无限年的公式 b表示净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为a，则第二年为a+b，第三年为a+2b，第n年为a+（n-1）b。 此公式的假设前提是： （1）净收益按等差级数递增； （2）资本化率r ＞0 ； （3） 收益年限n 为无限年。 2.有限年的公式 此公式的假设前提是： （1）净收益按等差级数递增； （2）资本化率r ≠0 ； （3）n