[管理学]房地产评估第2章 房地产及其描述.pdf

第二章 房地产及其描述 第一节 房地产的含义 一、房地产的整体概念 二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念 三、实物、权益和区位的含义 四、房地产的其他名称 五、房地产的基本存在形态 一、房地产的整体概念 • 房地产的定义有多种。 • 不动产的主要特征表现在它不能移动，或 者虽然可移动，但移动后会破坏它的完整 性、使用价值及功能 ，或者会带来明显的 经济损失。 立法中的有关概念 （1） 在民法中，将财产分为动产和不动 产两类。（柴强，2001 ） （2 ） 《中华人民共和国担保法》第九十三 条规定：“本法所称不动产是指土地以及 房屋、林木等地上建筑物。” 在民法或民事法律中，引入不动产的 概念，最重要的目的就是要保护不动产权 利人的各项合法权益。 本书中房地产的整体概念 • 房地产是指土地、建筑物及其他土地定着 物，是实物、权益、区位三者的综合体。 房地产包括以下三方面内容： （一）房地产实物 （二）房地产权益 （三）房地产区位 案例 欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向 银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价 值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵 押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士 咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳 先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下： 案例 A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买 的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年； B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平 方米，房型为二室二厅，楼龄3年； C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平 方米，房型为三室二厅，楼龄5年。 尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士 说无法立即给欧阳先生建议。 如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？ 案例 两宗房地产： 实物同，权益不同，价不同； 权益同，实物不同，价不同； 权益同，实物同，区位不同，价不同。 （一）房地产实物 • 房地产实物：指房地产中看得见、摸得着 的部分。包括有形实体、该实体的质量及 组合完成的功能三方面。 • 主要指土地、建筑物、其他土地定着物 1、土地 关于土地，人们有各种不同的认识。 • 美国有关法律对土地的界定包括地下 矿藏和其他自然物。 • 现实中，某宗土地的范围是指它在地球表 面及地表上下一定范围内的空间，并非从 地球中心一直到无限天际。 • 在地球表面，该宗土地的边界范围由 人为划定的形状、面积及方位所决定。 即使在美国，由于飞机、宇宙飞船和人 造卫星的出现，土地所有者的空间权利 同样受到了限制。 • 土地：指地球的陆地表明及其上下一定 范围内的空间。 2、建筑物 • 建筑物：指人工建筑而成，由建筑材料、 建筑构配件和建筑设备等组成的整体物， 包括房屋和构筑物两大类。 • 构筑物：指房屋以外的建筑物，人们一 般不能在其内直接从事生产和生活等活 动，如烟囱、水塔、道路、桥梁 、隧道、 水坝等。 3、其他土地定着物（fixtures) • 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑 物不可分离的物；或者虽然可以分离，但 是分离不经济，或者分离后会破坏土地、 建筑物的完整性、使用价值或功能，或者 会使土地、建筑物的价值明显受到损害的 物。 • 其他定着物一般由相关的法律予以界定。 美国法律为例： • 如果动产被视为土地的一部分，无论该动产原 来属于谁，都将归土地所有者所有。 • 如庭院、花园、假山、栅栏等为提高不动产的 价值和功能的，也是附着物。 • 给排水管道、电力、热力系统等，这类动产是 依附于土地或建筑物，移动时必然会对土地、 建筑物或该动产本身造成很大损害，所以不论 该动产所有人是否有此意愿，