基于住宅价格视角的居住分异耦合机制与时空特征-地理学报.PDF

第72 卷第4 期 地 理 学 报 Vol.72, No.4 2017 年4 月 ACTA GEOGRAPHICA SINICA April, 2017 基于住宅价格视角的居住分异耦合机制与时空特征 ——以南京为例 1, 2 3 4 5 6 宋伟轩 ，毛 宁 ，陈培阳 ，袁亚琦 ，汪 毅 （1. 中国科学院南京地理与湖泊研究所，南京210008 ；2. 中国科学院流域地理学重点实验室，南京210008 ； 3. 北京师范大学地理学与遥感科学学院，北京 100875；4. 苏州大学建筑学院，苏州215123 ； 5. 南京大学地理与海洋科学学院，南京210023 ；6. 南京市规划设计研究院，南京210005 ） 摘要：城市住宅价格空间分异，是居住空间资源非均衡配置的市场化表达，映射出不同阶层社 会群体对城市住宅的选择倾向与需求差异，与居住空间分异在机制和格局上存在一定耦合关 联。以南京主城区商品房社区为研究对象，构建起住宅价格特征变量指标体系，采用地理加权 回归模型，分析导致房价空间差异的主要因素、组合关系及时空演变特征。研究发现：社区服 务档次、学区资源、环境区位、景观稀缺等能够体现居住群体经济实力、生活方式与文化品位的 因素，是影响房价分异的主导要素并随时间不断强化；南京房价总体上呈现“圈层+扇形+飞地” 的空间结构，高房价主要分布在城市中心、名校学区、高档封闭社区和山水景观别墅区；房价分 异与居住分异在作用机制和空间格局上表现出显著的关联耦合特征。城市房价空间分异不止 于表达，同时也是推动居住空间分异与再分化的重要驱动机制，并能够预判未来一段时期内城 市居住空间分异格局演变的基本走势，可以为城市社会空间研究提供具有前瞻性的观察视角 和分析工具。 关键词：住宅价格；居住空间分异；地理加权回归模型；封闭社区；南京 DOI: 10.11821/dlxb201704003 1 引言 21 世纪以来，在国际新自由主义和金融资本主义背景下，受到国内市场化转型、不 均衡城市化、土地财政、货币超发等多重因素的叠加影响，大城市商品房价持续飙升。 同时，城市更新与拓展过程中，空间重构与资源配置的非均衡性不断凸显，引起住宅价 格出现愈发显著的时空异质性，而学区、地铁、景观、物管、科技等新型影响因素更造 成房价分异机制的复杂化。近年来，城市内部房价差异及影响因素在国内城市地理学领 [1-7] 域得到较多关注 。从城市社会地理视角考虑，城市房价的研究意义更多体现在房价与 城市社会空间重塑的辩证关系上：城市住房的类型和档次，与居住群体的经济社会属性 [8-9] 存在紧密关联 ，房价空间即社会空间；房价的空间分异，既是城市社会空间分异的结 构化表征与市场化反应，也是推动社会空间再分化的重要驱动机制；影响城市房价空间 分异的主导因素和作用机理，即便不能完美解答，也能部分解读城市居住空间分异的过 收稿日期：2016-06-06; 修订日期：2016-10-21 基金项目：国家自然科学青年基金项目 [Foundation: National Natural Science Foundation of China, No No 作者简介：宋伟轩(1981-), 男, 吉林敦化人, 博士, 副研究员, 研究方向为城市社会地理。E-mail: wxsong@ 通讯作者：陈培阳(1983-), 男, 福建泉州人, 博士, 讲师, 研究方向为城市与区域规划、城市社会地理。 E-mail: cpynju@ 126.com 589-602 页 590 地 理 学 报 72 卷 [10]