顺驰蓟县产品规划建议书演示幻灯片.ppt

顺驰蓟县项目产品规划报告 发展商：顺驰建设 提 案：挚擎广告有限公司 日 期：2005年1月27日 目录 Contents 一、产品定位 二、目标消费者定位 三、建筑风格建议 四、园林风格建议 五、户型配比建议 六、物业管理建议 七、楼宇智能化建议 八、项目附加值提升建议 九、会所规划建议 十、项目运作顺序建议 产品定位 超高配置、小户型、精装私宅 为一群有实力的、在天津蓟县有特殊功能需求的、习惯高端生活方式的人度身定做的与众不同的、天津蓟县的、休闲类型的区域内超高配置的小户型住宅产品并配备家电、家私、配饰 。 产品定位理由 A 顺应本区域为国内高端人群聚集的特性，吸引本区域市场外的大批买家，从而尽量扩大客户群体，降低风险； B 高端人群由于收入的差异，对价格敏感程度相对比较低； C 以纯本区域销售住宅定位，项目的竞争范围将会是全蓟县同等总价的住宅项目，增加项目的竞争压力的同时，强化项目的地段劣势，也有背房地产的地段根本原则。 市场推广区隔定位 第二生活 区域目标市场定位 蓟县区域内购买比例为40% 天津及周遍辐射区域购买比例为60% 客户购买目的定位 A 休闲渡假自用 B 本地客户改善型自住 C 投资 D 特殊人群的特殊居住需求 E 礼品馈赠、上层公关 目标消费者定位 客户属于市场中的中高端人群，与普通居住为目的的客户有所区分； 年龄锁定：在30—50岁之间 收入锁定：家庭月收入不低于1万元，可支配现金不低于20万元 职业锁定：国有企业中、高级主管 私营业主——来自天津蓟县或周边地区的成功企业家 或自身就是成功商人，也有一部分是含灰色收入者的 大型国企总裁级人物 建筑风格建议—建筑形式 五层带电梯板式结构， 内部为一梯二户或一梯四户， 保证使用率85%之上， 建筑布局切忌由于考虑朝向、 而带来得兵营式布局，应错落有致。 建筑风格建议—建筑立面 A 外立面设计为新古典主义欧式风格，局部采用石材加面砖。突破当地建筑风格，突显项目高端品质。 B 在建筑空间处理得当的前提下尽量弱化建筑立面的处理。建筑体型的丰富取代立面装饰的繁复。 C 几个组团可有变化，但有根本上的统一。每栋建筑应有不同，可能是体型上的不同，而绝非简单通过色彩等去区别 。 D 每户设计隐蔽空调位，统一布置，保证立面景观 。 除了白天建筑的亮眼，为建筑加上重点灯光计划，让建筑呈现日夜皆美的SHOWOUT，可以「重点突出」或「为建筑加上灯光框边」方式，不失质感也突出视觉。 园林规划建议： A 总体调性 力求营造舒适、优美、宁静的社区生活氛围，规划设计着重从创造领域感和私密性入手，同时强调人与自然的有机结合。 B 坡地造园 人车分流 使用坡地的规划肌理（社区越往里越高），车由入口完全进入地下，人车完全分流，建议：电梯直接入户感念增加社区的层次感与私密感 C 欧式精髓 小中见大 主题组团 绿化设计尽量不做大规模的公共绿地，因为本项目公共绿地的使用率并不高。尽量将绿地分至各单元用地范围内，加大绿化组团尺度。组团绿地设计应尺度适宜且设计精致，绿化设计手法可参考欧式园林的布局手法，即：小中见大，重在意境，并结合雕塑或将绿化修剪成雕塑，给每一个团组绿化景观一个主题。 项目户型配比建议： A 针对户型面积的建议 ： 由于本项目定位为高档精装私宅，属于提升身份的奢侈品，与传统意义上的以住为用途的定位有区别，因此，每户的面积应控制在舒适兼使用的范围，主力户型一居室分为两类；A类面积在40-50平米的、可采用开放式厨房厅室合一户型；B类面积在50-60平米，可采用一室一厅。两居室同样分为两类；A类面积在70—80平米，两室一厅，B类面积在80平米至100平米，两室两厅，包括多功能情趣空间；端头大户型的面积控制在120-125平米，两室两厅兼有一自然空间； B 针对户型比例的建议 ： 一居室：50% 1）40平米至50平米，开放式厨房厅室合一户型，所占比例为25%； 2）50平米至60平米，一室一厅，所占比例为25%； 二居室：30% 1）70平米至80平米，两室一厅，所占比例为15%； 2）80平米至100平米，两室两厅，包括多功能情趣空间，所占比例为15% 三居室：30% 1）100平米至120平米，三室两厅，所占比例为20% * *