[工学]3城市的本质和房地产市场.ppt

第三章 城市的本质和房地产市场 城市的经济含义与形成原因 城市的数量和大小 房地产市场的特殊性 房地产空间市场与资产市场 第一节 城市的经济含义与形成原因 一、城市的经济和行政含义 城市的经济含义：某一地理区域具有相对较高的人口密度，则该区域就可成为城市。即从经济意义上而言，通常将人口密度作为判别城市的标准。 中国：非农业人口：2，000人以上设镇； 非农业人口：60，000人以上设市。 城市形成和发展的必要条件：具有自然优势：耕地肥沃；交通便利；能得到淡水供应等。 经济发展水平 城市的行政含义：由国家民政部批准的建制城市。包括两层概念：其一是市辖区，即该城市下辖的行政区（城区和郊区）；其二是市域，包括市辖县、县级市等，包括了城市的全部范围。 美国行政上城市的定义：某一市政当局行使责权并提供公共服务的区域。 二、城市形成的原因 造成工作机会集中、产品和服务丰富，进而吸引大量人群聚集成为城市的原因主要有三个： 地区间的比较优势、生产的规模经济以及生产与市场销售的聚集经济。 1.比较优势 两城市生产小麦和棉花的比较优势 城市A在生产棉花上具有比较优势。同理，城市B在生产小麦上具有比较优势。 地区的比较优势使得地区间的贸易变得有利可图，地区间的贸易促进了市场型城市的发展。 两个城市间的生产力差别与运输成本的关系，决定了贸易的盈利性。 2.规模经济 当劳动者聚集在一起时将形成更高的生产效率，即所谓的规模经济，从而导致了工厂的产生。 一方面，劳动者可以形成分工，提高劳动熟练程度，达到提高劳动生产率的目的； 另一方面，劳动者聚集后有可能购买价格更高、效率更高的大型机器设备。 由于规模经济的存在，工厂式的集中化大生产取代了分散的家庭式生产，从而带来了生产者和消费者的聚集，就为城市的形成奠定了基础。 3.聚集经济 当企业聚集在一起时，每个企业都会因为其他企业的存在而提高生产效率或降低生产成本，即存在正的外部性。这一现象被称为聚集经济。 分两个层次：一、产业内聚集经济，或本地化聚集经济二、产业间聚集经济，或城市化聚集经济。 聚集经济产生的原因： 相同类企业的聚集能吸引原材料和中间产品供应商，从而可以降低原材料的购买成本和运输成本； 企业聚集将带动劳动力市场的聚集，从而降低通勤成本，方便劳动力合理流动，提高劳动力市场效率； 企业聚集促进了相互间的沟通与交流，形成“知识外溢”效应。 三、城市经济的特点 1.城市经济在很大程度上依赖所在国家的经济； 城市没有自己的货币，不能制定自己的货币政策 2.城市经济是完全开放的。 在城市间，商品、劳动力和投资的流动不存在法律上的障碍（如关税和配额） 城市经济中的各组成部分依据其产品流向，划分为两大部分：输出型企业；非输出型企业。 第二节 城市的数量和大小 一、中心地理论 需解决的两个问题 1.城市发展的数量问题； 2.城市发展的大小问题。 由德国地理学家克里斯塔勒（Christaller）最早提出并逐步完善的中心地理论（central place theory），提供了一套预测特定区域内城市数量、规模和范围的方法。 中心地理论抽象模型：假设一个对外封闭的圆形区域，区域总人口为12万人，初始状态为均匀分布。该区域中存在三种消费品：日用便利品、书籍和家具电器。每12万人需要一家家具电器商城，每2万人需要一家书店，每5000人需要一家便利超市。 该区域内一共形成了17个城市。 区域中心的城市A拥有最大的规模，不仅具有最多的人口，而且具有最完整的产业，销售所有三种商品：家具电器销往区域内所有城市，书籍除满足自身需要外，同时销往周边的4个C城市，便利超市则仅满足自身需要。 城市B规模居中，人口1万人（支撑2家便利超市），城市中仅存在书店和便利超市两种产业，书店除满足自身需要外，同时销往周边的2个C城市，后者仅供城市内部人口使用。 城市C规模最小，人口5000人（支撑1家便利超市），城市中仅存在一种产业。 区域内形成了三种等级的城市：城市A具有最高等级，城市B居中，城市C等级最低。每个城市都向比其等级低的城市输出商品，同时从比其等级高的城市输入商品。 三个结论： 不同商品在人均需求和规模经济上的差异性→城市规模和范围上出现分化； 特定区域内城市主体将是大批中小城市，大城市数量则是有限的； 特定区域内，消费者总是前往更大的城市进行消费，而非前往同类城市或更小的城市。 二、城市数量和大小的实证研究 “排名/规模法则”：Zipf（1949）等学者发现，对于一个国家中人口规模排名