[应用文书]MLS介绍.doc

一、美国MLS模式介绍 　　MLS英文全称为Multiple Listing Service，即多重上市服务，是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。在房地产中介代理市场，MLS发展尤为成熟，不仅仅是一种营销模式，更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。 　　MLS在国外发展已逾70年，被成功运用于英国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国家，形成了一套成熟、简单的基本规范和操作模式。MLS通过独家代理和资源共享的操作模式以及佣金分成的利益驱动机制，为MLS系统内成员提供统一规范的操作方式，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。 　　1.MLS参与主体及权责 　　在MLS模式下，房产中介交易活动一般主要涉及四种行为主体：卖方、买方、委托经纪人(listing broker)及销售经纪人(selling broker或称买方经纪人buyers’broker)。 　　“委托经纪人”是与卖方签订正式或非正式的“委托协议”，提供相应房源信息发布服务并代表卖方协助完成交易的经纪人。“销售经纪人”是介绍买方、成功匹配房源与客源、促成房产交易完成的经纪人。当委托经纪人能找到与卖方要求相匹配的买方并促成交易完成时，委托经纪人同时也是销售经纪人，在这种情况下，委托经纪人将得到卖方支付的全部佣金。相反，如果交易的买方是由另一个经纪人，即销售经纪人介绍的，那么委托经纪人将按事先承诺的佣金分配比例支付一部分佣金给销售经纪人。 　　值得注意的是，在MLS系统下，委托经纪人与卖方建立的委托代理关系一般为独家代理关系。卖方赋予特定经纪人在特定时期内(通常为60天或者90天)寻找买方的专有权。按照MLS系统规定，委托销售代理在签订独家代理的“委托协议”之后的3个工作日以内，应将所有协议内容及交易信息上传到MLS系统，包括卖方的房产特征、卖方开价、交易状态、有效交易期限、佣金率及佣金分配比例等。在交易完成之后，委托销售代理还应对该交易信息及时修改，将交易状态项由“待售”或“待租”改为“已售”或“已租”，在系统中如实填写交易的成交价(这是非常重要的一个规定，正因为有这个规定，使得MLS也成了房地产估价师的应用工具，因为MLS能为估价师提供真实的成交个案信息)。 　　在部分MLS系统内，系统成员除与卖方建立独家代理关系之外，还可以与卖方建立开放性代理关系。卖方可以同时邀请数个经纪人为其代售房产，寻找买方，并承诺向成功促成交易的经纪人支付事先约定的佣金。但是，对于此类开放性代理关系，其协议内容及房产信息、交易信息是不允许上传到MLS系统的，以确保MLS系统内的所有信息均建立在独家代理关系的基础之上。 　　2.MLS系统下的佣金制度 　　在MLS系统下，房地产中介代理服务实行的是佣金制度。作为服务的报酬，经纪人将向卖方收取房产出售价格一定比例的佣金(佣金=房产出售价格总额×佣金率)。 　　在20世纪70年代以前，房地产中介代理服务的佣金率由房地产经纪人协会统一制定、强制执行。进入20世纪70年代，随着有关反托拉斯法的出台，该固定佣金率的佣金制度逐渐演变为建议佣金率的佣金制度。到了20世纪80年代，建议佣金率也被判违反反托拉斯法有关规定而取消，佣金率开始由卖方与经纪人自主协商，不受经纪人协会及当地政府的影响。尽管如此，自主协商的佣金率较强制执行的固定佣金率及建议佣金率并无太大变化，佣金率及佣金分配比例保持在一个平衡的水平：住宅交易代理佣金为总售价的6%左右(在5%-7%范围内波动)，住房租赁代理佣金为一个半月租金，而商业房产租赁代理佣金为租金总额的3%。如果委托经纪人没有特别说明的话，委托经纪人与销售经纪人平分佣金。视房产交易的难度及时间要求，委托经纪人可相应调整佣金分配比例。 　　3.MLS系统的成员资格要求 　　经纪人想加入MLS系统，必须向当地经纪人协会提交入会申请，并交纳一定注册会费。只有在获得经纪人协会审批通过之后，该经纪人才能成为MLS系统中的一员，通过MLS系统上传共享房源、客源信息。 　　在向当地经纪人协会提交入会申请之前，经纪人还必须获取由各州考核发放的经纪人执照，这也是任何经纪人从事房地产中介代理业所必须遵守的先决条件。在美国，按照从业执照要求的不同可以将房地产中介从业人员分为两类，一类为经纪人(broker)，另一类为销售代理(sales agent)。相比销售代理，经纪人通常有着更高的学历要求及从业经验要求。获得执照的经纪人可以自己开设中介代理企业，招聘管理销售代理及经纪人。只有经纪人才能接受卖方的委托，在MLS系统内发布房产交易信息，代表卖方协助交易完成。而销售代理则通常负责协助经纪人处理交易事项，寻找有意向的买方，协助完成交易。 　　4.MLS经营管理