保利花园定价策略.pptVIP

1）、栋均价定价系数汇总 楼号 其它干扰 客户积累 区位得分 产品得分 得分合计 6# -0.7 3 -5.8 2.1 -1.4 8# -0.2 0.5 2.2 2.1 4.6 9# -0.2 0.1 1.7 2.4 4.0 10# -0.7 0.5 -5.8 0.9 -5.1 2）、栋均价定价表 楼号 合计得分 理论项目均价 理论栋均价 栋均价修正 项目栋均价 6# -1.4 5322 5248.94 -30 5219 8# 4.6 5567.22 -100 5467 9# 4.0 5532.63 -100 5432 10# -5.1 5050.95 +160 5210 各楼座均价 楼号 楼层 名称 面积（平方米） 户型类别（*室*厅*卫） 套数 套数比例 6号楼 33层住宅 A5户型 86.12/86.01/86.10/86.27 2*2*1 118 11.50% A6户型 92.44 2*2*1 62 6.04% B2户型 122.35/122.57 3*2*2 62 6.04% 8号楼 33层住宅 C3户型 166.4 4*2*2 29 2.83% B3户型 140.42/140.27/140.58 3*2*2 94 9.16% A7户型 85.93/85.91/85.60/86.10 2*2*1 121 11.79% 9号楼 33层住宅 C2户型 143.31 4*2*2 33 3.22% B3户型 140.80/140.65 3*2*2 99 9.65% A7户型 85.86/86.04/86.23 2*2*1 129 12.57% 10号楼 33层住宅 A1户型 80.29 2*1*1 62 6.04% A2户型 78.46/109.64/101.50 2*2*1 62 6.04% A3户型 78.83/76.81 2*2*1 62 6.04% F1户型 60.09/60.20/71.62/71.96 1*1*1 62 6.04% B1户型 110.13 3*2*1 31 3.02% 总计 　 12种户型 　 　 1026 100.00% 一 期 6# 10# 9# 8# 6# 6# 一 期 6# 10# 9# 8# 8# 8# 一 期 6# 10# 9# 8# 9# 9# 一 期 6# 10# 9# 8# 10# 10# 10# 保利花园客户积累现状如何？ 楼座 6号楼 8号楼 10号楼 户型 A5 A6 B2 A7 B3 C3 F1 A1 A2 A3 B1 选择人数 88 63 68 13 12 18 15 0 17 0 6 楼座合计 219 43 38 注：明确房源意向的为上表中300人。 （目前已积累会员：铂金卡313张，金卡2张） 第二部分 目标制定 1、产品销售数量 2、产品销售周期及目标 一期全部房源数量 一期销售周期及目标 6#楼242套，8#楼244套，9#楼261楼，10#楼279套，共计1026套。 2008年12月销售150套； 2009年5月开盘前销售300套,其中6号楼清栋。 选房当天销售100套； 如何实现营销目标？ 基于保利花园的现状、产品数量、销售周期及销售目标，我们—— 第三部分 价格制定 1、价格制定 价格策略 一、楼盘整体均价制定 1、均价制定参考因素 2、楼盘均价制定方法 二、各楼座均价制定 1、楼座均价制定参考因素 2、楼座细化因素打分 3、得出各楼座均价 三、具体户型定价分析 四、具体户型价值策略 一、楼盘整体均价制定 1、均价制定参考因素： 1）、市场对同类产品价格的接受程度 2）、市场上同类产品的竞争态势 3）、产品自身的价值 4）、产品的销售目标和周期 2、楼盘均价制定方法： 1)、竞争楼盘锁定 通过对济南房地产市场的调查，根据保利花园的品质特点选取了与本项目在同一销售时段，且潜在客户相类似的在售楼盘进行比较分析。 A类：茗筑美嘉、海信慧园、未来城、鑫苑国际城市花园（高新区项目） 此类竞争对手均位于高新区，位置在成熟度上高于本项目，周边配套齐全。目标客户群、产品定位、推盘时间与本项目基本一致。其中茗筑美嘉价格优势明显，未来城广告力度优势明显，海信慧园位置、品牌、产品、规模综合素质优良。保利花园与此类项目相比较，除品牌外，无明显优势。 B类：名士豪庭、海尔绿城（经十路沿线项目） 此类竞争对手与保利花园同处经十路沿线，且均为大型开发商。但因产品定位及定价差异明显，此类项目与保利花园的竞争程度稍低。保利花园在价格上有明具有明显优势，但地段认可度及项目影响力远不及二者。 C类：火炬东第、彩石山庄（保利花园周边项目） 此类竞争对手均位于保利花园项目周边，因位置与保利花园最为接近，推盘时间也较为相近。其规模、品质及市场影响力不及